Сро в строительстве как расшифровать: Что такое СРО в строительстве, СРО строителей что это

Содержание

Что такое СРО в строительстве, СРО строителей что это

Большинство компаний, давно работающих на строительном рынке, хорошо знают, что такое СРО в строительстве, и расшифровка им не требуется. Если вы не знаете, как расшифровать эту аббревиатуру, то строительство, вероятно, стало вашей сферой деятельности совсем недавно. Мы готовы помочь вам разобраться с непонятным набором букв, и рассказать подробнее, что такое вступление в СРО строителей, когда ввели СРО в строительстве и для чего это нужно. Есть вопросы о саморегулируемых организациях? Просто позвоните нам 843-260-15-15!

СРО – расшифровка аббревиатуры

Аббревиатура СРО расшифровывается как саморегулируемая организация. Что это такое? Давайте разбираться!

Несколько лет назад были отменены строительные лицензии. Вместо них, контроль строительной отрасли перешел к некоммерческим объединениям строителей, которые функционируют на принципах саморегулирования. Получение членства в таком партнерстве означает соответствие компании нормативам и стандартам, принятым в данной сфере деятельности, наличие квалифицированного персонала, возможность и право выполнять соответствующие работы. По сути, это видоизмененное лицензирование, когда вместо непосредственно лицензий строителям выдается другой документ, дающий право возводить здания.

СРО – что это?

Теперь необходимо разобраться с понятием «допуск СРО» или «выписка СРО». Что это такое? Расшифровка определяет это как документ (выдаваемый саморегулируемой организацией своим членам), который дает право на строительство. Чтобы его получить, от компании требуется вступление в подходящее некоммерческое партнерство (НП) и уплата нескольких видов взносов. После того как юридические формальности улажены, проведена проверка компании на соответствие всем требованиям и стандартам, НП выдает право проведение работ.

Для чего нужна саморегулируемая организация?

Иногда сама аббревиатура СРО расшифровки не требует, являясь знакомой и понятной. Но многие строительные компании просят расшифровать им смысл вступления в некоммерческое партнерство и получения допуска (выписки из реестра): то есть для чего это необходимо? Для законной работы членство в саморегулируемой организации является обязательным условием. Если вы хотите работать законно и не хотите платить штрафы, нести административную или уголовную ответственность или даже лишиться своей фирмы, лучше не спорить с законодательством и получить необходимую выписку из реестра членов СРО.

Стать членом организации строителей, которая работает на принципах саморегулирования, необходимо по следующим причинам:

для возможности спокойно работать, не опасаясь карательных мер со стороны налоговых и прочих органов;

для страхования ответственности перед третьими лицами при нанесении им ущерба в результате ведения строительной деятельности;

для подтверждения своей компетенции в строительной сфере;

для лояльности со стороны заказчиков;

для возможности участвовать в тендерах и конкурсах на крупные заказы;

для страхования ответственности перед заказчиками лицами при нанесении им ущерба в результате невыполнения, ненадлежащего выполнения или несвоевременного выполнения договорных обязательств;

для информационной и юридической поддержки со стороны некоммерческого партнёрства.

«СРО-16» оказывает бесплатную помощь по вопросам, связанным со вступлением в некоммерческое партнёрство! Мы не предлагаем вам вступление в СРО «в рассрочку», но предложим перспективное НП с комфортными именно для вас условиями вступления и членства на абсолютно законных основаниях.

Бесплатно поможем вступить в СРО без посредников!

Если вам непонятны термины, связанные с саморегулированием, вы хотите вступить в СРО строителей или никак не можете определиться с выбором подходящей организации, обращайтесь к нам. «СРО-16» – опытные эксперты, которые помогут в решении любой из этих задач.

Многие строительные компании сталкиваются с ситуацией, когда при попытке вступления в некоммерческое партнёрство им предлагают «заполнить договор», «подписать договор», «оплатить услуги по договору» и т.п. Все подобные фразы – это признаки общения с посредниками, которые увеличивают ваши расходы на вступление в саморегулируемую организацию. Если вы хотите, чтобы ваше членство в СРО было надёжным, эффективным и не обошлось вам слишком дорого, обращайтесь к нам! Наша помощь в решении всех вопросов, связанных с саморегулируемыми организациями будет совершенно бесплатной для вас! Звоните прямо сейчас 843-260-15-15!

Расшифровка СРО.

СРО что это такое расшифровка?

Большинство компаний, давно работающих на строительном рынке, хорошо знают, что такое СРО в строительстве – расшифровка им не требуется. Если вы не знаете, как расшифровать аббревиатуру СРО, то строительство, вероятно, стало вашей сферой деятельности совсем недавно. Мы готовы помочь вам расшифровать непонятный набор букв, и рассказать подробнее, что такое вступление в СРО строителей.

Расшифровка СРО

Аббревиатура СРО расшифровывается как саморегулируемая организация – что это такое? Несколько лет назад были отменены лицензии в строительстве. Вместо них контроль строительной отрасли перешел в руки некоммерческих объединений строителей, которые функционируют на принципах саморегулирования. Получение членства в таком партнерстве означает соответствие компании нормативам и стандартам, принятым в данной сфере деятельности, наличие квалифицированного персонала и возможность выполнять работы, требующие соответствующих разрешений. По сути это видоизмененный инструмент лицензирования, когда вместо непосредственно лицензий строителям выдается особый сертификат, дающий право возводить здания.

СРО – что это? Расшифровка понятия

Тем, кто до сих пор не знал, что такое допуск или свидетельство СРО, расшифровка этого понятия будет необходима.

Документ, выдаваемый саморегулируемой организацией своим членам, который дает право на строительство или другие работы, называется допуском. Чтобы его получить в Москве или регионе, от компании требуется вступление в подходящее некоммерческое партнерство (НП) и уплата нескольких видов взносов. После того, как юридические формальности улажены, проведена проверка компании на соответствие всем требованиям и стандартам, НП выдает разрешающее свидетельство на работы.

Для чего нужна саморегулируемая организация?

Иногда сама аббревиатура СРО расшифровки не требует, являясь знакомой и понятной. Многие строительные компании просят расшифровать им смысл вступления в некоммерческое партнерство и получения допуска: то есть для чего это необходимо?

Для законной работы членство в саморегулируемой организации является обязательным условием. Если не хотите платить штрафы, нести административную или уголовную ответственность или даже лишиться своей фирмы, лучше не спорить с законодательством и получить необходимое разрешение.

Стать членом организации строителей, которая работает на принципах саморегулирования, необходимо по следующим причинам:

для подтверждения своей компетенции в строительной сфере;

для информационной, юридической, маркетинговой поддержки со стороны коллег-строителей;

для лояльности со стороны заказчиков;

для возможности участвовать в тендерах и конкурсах на крупные заказы.

«Скорая СРОпомощь» решит ваши вопросы!

Если вам непонятны термины, связанные с саморегулированием, вы хотите вступить в СРО строителей или никак не можете определиться с выбором подходящей организации, обращайтесь к нам. «Скорая СРОпомощь» – профессионал, который поможет в решении любого из этих вопросов.

Возможно, Вас также заинтересует:

ее функции, обязанности и ответственность

СРО, или саморегулируемая организация — это некоммерческое партнерство, призванное объединить юридических лиц и ИП с одинаковым видом деятельности. Ее основное назначение — контролировать соответствие своих членов требованиям закона и страхование их профессиональной ответственности. Создание таких организаций такого рода, взявших на себя часть функций госорганов, позволило во многом упростить процесс появления на рынке новых компаний и улучшить качество предоставляемых ими услуг.

Что такое СРО в сфере строительства? Для компаний, работающих в сфере строительства, членство в саморегулируемом объединении стало в соответствии с законом обязательным условием для осуществления профессиональной деятельности и заменило получение лицензий на строительство, проектирования и изыскания в прошлом. Чтобы заниматься строительством, инженерными изысканиями и проектированием, нужно 3 отдельных свидетельства от разных СРО о допуске к каждому из этих видов деятельности. С начала 2010 г. такая процедура полностью заменила собой государственное лицензирование, значительно упростив для строительных компаний процесс получения разрешения на работу.

Структура организации

СРО — это объединение не менее чем 25 субъектов предпринимательской деятельности во главе с президентом/директором. В основе ее работы лежат демократические принципы самоуправления, поэтому президент избирается общим собранием, состоящим из всех компаний-участников. Каждый из членов объединения располагает одним голосом.

Президент занимается рассмотрением спорных ситуаций и выносит их на общее обсуждение, представляет интересы компаний-участников в госорганах и рекомендует кандидатов на вступление в организацию.

Дополнительно избирается правление объединения, в круг обязанностей которого входит решение текущих вопросов, выработка принципов работы организации, получение и грамотное распределение финансов, оценка деятельности президента и контроль за исполнением ее членами принятых обязательств.

На практике члены строительных СРО чаще всего не вовлечены в управление и выборные процедуры в СРО. Часто это большие организации с сотнями и тысячами членов. Стоит воспринимать СРО, как организацию, которая выдает строительным организациям свидетельство о вступлении (допуск) при вступлении и осуществляет регулярные проверки на соответствие организаций-своих членов требованиям законов при продлении.

Основные цели СРО

С какой целью создаются саморегулируемые организации? Прежде всего, чтобы повысить качество предоставляемых услуг и выпускаемой продукции в той отрасли, к которой относится СРО (строительных работ, инженерных изысканий, аудиторской и др.). Кроме этого, саморегулируемые объединения помогают избежать недостатков в работе компаний-участников и причинения ими физического и материального ущерба третьим лицам, окружающей среде, памятникам культуры и пр.

Законодательная база

СРО осуществляют свою работу, опираясь на принятый в 2007 г. Федеральный закон № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», а также на поправки к нему, определяющие виды деятельности, для которых членство в них является обязательным. Внутренняя документация разрабатывается правлением и общим собранием компаний-участников. Это положения, определяющие процедуру вступления и требования к членам объединения, размеры взносов, меры дисциплинарных взысканий, предоставление отчетности, обучение и переаттестацию сотрудников, способы контроля за деятельностью компаний и пр.

Права и обязанности организации

СРО имеет право оспаривать решения госорганов, идущие вразрез с интересами ее участников. Правление организации уполномочено принимать участие в подготовке законодательной базы, связанной со сферой ее деятельности, и выносить на рассмотрение собственные законопроекты. В отношении своих членов СРО имеет право применять дисциплинарные меры, если был установлен факт нарушения принятых в организации правил и норм.

Саморегулируемое объединение обязано:

проверять качество работы компаний-участников;
готовить нормативную документацию, регулирующую деятельность членов СРО;
создавать условия для повышения квалификации и обучения сотрудников компаний;
рассматривать жалобы, поступающие от третьих лиц в адрес участников организации.

Некоторые СРО также занимаются сертификацией услуг и продукции, выпускаемой входящими в ее состав ИП и юридическими лицами.

Нужна помощь? Консультируем о видах работ, допусках и порядке вступления, помогаем выбрать СРО. Бесплатно. Получить консультацию

Функции СРО

Что такое СРО и каковы ее главные функции? Основными направлениями работы объединения являются:

Разработка правил приема, членства, применения дисциплинарных взысканий и исключения из организации.
Разрешение конфликтных ситуаций между членами объединения.
Обеспечение переподготовки и аттестации работников компаний.
Представление интересов объединения в госорганах.
Прием и рассмотрение жалоб на качество работы компаний-членов организации со стороны их клиентов.
Создание компенсационных фондов с целью возмещения убытков, причиненных членами СРО третьим лицам.

Саморегулируемая организация наделяется правом контролировать деятельность своих членов. Компания-участник, в работе которой было выявлено несоответствие принятым в объединении правилам и стандартам, подвергается дисциплинарному наказанию.

Членство в СРО

Участник СРО — это ИП или юрлицо, вступившие в саморегулируемое объединение. Чтобы войти в число компаний-членов организации, необходимо:

Познакомиться с перечнем СРО, относящихся к выбранному виду деятельности.
Сделать выбор в пользу конкретного саморегулируемого объединения и подготовить пакет документов, необходимых для вступления в него.
Получив положительные результаты проверки и правовой экспертизы предоставленных документов, сделать вступительный взнос и внести необходимую сумму в компенсационный фонд организации.

Окончательное решение о вступлении нового члена в саморегулируемое объединение принимается на общем собрании компаний-участников.

Допуск СРО

Что это за документ — свидетельство о допуске СРО, и почему отдельным компаниям так важно его получить? Выдавая его, саморегулируемое объединение предоставляет компаниям-участникам разрешение на оказание определенного рода услуг или проведение работ. Также его наличие часто является обязательным условием для участия в тендерах, занятости в капитальном строительстве и работы на опасных объектах.

На территории РФ действует ряд нормативно-правовых актов, определяющих перечень работ, законное проведение которых невозможно без получения свидетельства о допуске. Документ действителен на территории всей страны. Компания имеет право вступить в любое саморегулируемое объединение, подходящее по виду деятельности, не привязываясь к конкретному региону. А получив свидетельство, может беспрепятственно заниматься соответствующими работами в любой области РФ.

Саморегулируемое объединение имеет право выдавать допуски только своим членам, поэтому вступление в СРО — главное условие его получения. Порядок действий при этом значительно упрощен, по сравнению с процедурой гослицензирования. Достаточно собрать минимальный пакет документов, которые не нуждаются в заверении у нотариуса, и, если все требования соблюдены, разрешение будет выдано в короткие сроки.

Свидетельство о допуске — бессрочный документ, но его действие приостанавливается, если:

компания по собственному желанию вышла из состава объединения;
получено разрешение на проведение аналогичных работ от другой СРО;
проверка профессиональной деятельности компании выявила нарушения в ее работе;
компания была привлечена к дисциплинарной ответственности;
есть соответствующее решение суда.

Если работы проводятся без допуска, на компанию налагается штраф. Повторное нарушение грозит руководителю уголовной ответственностью или судебным разбирательством, по результатам которого ИП или юрлицо могут быть ликвидированы.

Зачем вступать в СРО

Какие преимущества дает членство в СРО? Стандартная гослицензия предоставляет предпринимателям только право на осуществление работ, без каких-либо дополнительных выгод. Став членом саморегулируемого объединения, компания также получает возможность:

принимать участие в госзакупках и других тендерах, к которым допускаются исключительно организации – действующие члены СРО;
пользоваться ресурсами объединения с целью повышения квалификации сотрудников;
получать бухгалтерскую и юридическую поддержку;
возмещать собственные убытки или ущерб, причиненный третьим лицам, с помощью ресурсов компенсационных фондов организации;
обмениваться опытом и наработками с компаниями, занимающимися аналогичной деятельностью.

Кроме этого, наличие лицензии СРО — это знак качества для предпринимателя, повышающий его имидж и выгодно выделяющий на фоне конкурентов.

Читайте далее:

Подберем лучшее СРО

Как СРО расшифровать дословно?

Кто придумал саморегулирование? Как правильно СРО расшифровать по словам? Как законодательство регулирует разрешительную систему, заменившую лицензирование? Именно такие вопросы чаще всего возникают у руководителей фирм, впервые столкнувшихся с получением разрешительных документов на строительство капитальных многоэтажных зданий.

Аббревиатура СРО

На самом деле все довольно просто: аббревиатура СРО расшифровывается, как «саморегулируемые организации». Такие некоммерческие объединения созданы сегодня в очень многих сферах хозяйственной деятельности – строительстве и взаимосвязанных с ним проектировании и изысканиях, в энергоаудите и многих других.

С организационной точки зрения, саморегулируемые организации являются некоммерческими партнерствами субъектов предпринимательства в той отрасли, в которой они созданы. Главная цель их существования – регулирование профессиональной деятельности данных субъектов посредством выдачи им свидетельств о допуске. К примеру, строительные саморегулируемые организации оформляют своим участникам допуски к работам, влияющим на уровень безопасности конструкций в капитальном строительстве.

«Саморегулируемые» – управляемые изнутри

Термин «саморегулируемая» означает, что организация является сама по себе субъектом, имеющим законное право оформлять разрешения на работы в отрасли. До 2010 года данная функция полностью находилась в ведении государства. К примеру, все строители страны получали лицензии на строительство в едином лицензионном центре.

В 2010 году право оформлять допуски, заменившие лицензии, государство передало саморегулируемым некоммерческим партнерствам СРО. Расшифровать юридическое значение данного термина, а также ознакомиться с деятельностью таких формирований помогут 148 ФЗ и Градостроительный кодекс. Исчерпывающий перечень работ, для проведения которых в обязательном порядке необходим допуск, регулирует 624 Приказ, изданный Минрегиона.

История появления СРО

До введения института саморегулирования в России данная система в течение многих лет успешно действовала во многих странах мира, к примеру, в ЕС, Канаде и США. В российской практике аббревиатура СРО появилась

Что такое СРО — расшифровка и особенности в Санкт-Петербурге

Наши показатели и мнение экспертов

Оперативную и качественную работу обеспечивают более 85
квалифицированных сотрудников нашего
органа: аттестованных экспертов, обученных специалистов и
менеджеров.

Марина Давыдова

Менеджер по продажам

Елена Черткова

Руководитель отдела продаж

Иоанн Щемелев

Менеджер по продажам

Улугбек Нурымбетов

Менеджер по продажам

Екатерина Вершинина

Менеджер по продажам

Анна Апанасевич

Менеджер по продажам

Эльвира Марченко

Менеджер по продажам

Артем Полозов

Менеджер по продажам

Алена Окрепилова

Менеджер по работе с представителями

Татьяна Веселова

Менеджер по работе с представителями

Дмитрий Плиска

Руководитель отдела по работе с представителями

Альбина Миннуллина

Специалист отдела документооборота

Грета Вердян

Ведущий специалист отдела документооборота

Любовь Кузьмина

Специалист по кадровому делопроизводству

Вера Самбур

Специалист отдела документооборота

Анна Соколова

Специалист по работе с СРО

Ольга Сабанцева

Специалист отдела документооборота

Александр Тимофеев

Заместитель руководителя отдела лицензирования

Андрей Волчков

Руководитель отдела банковской гарантии

Максим Семенов

Директор по развитию

Что такое СРО — Протос Групп

Расшифровка аббревиатуры СРО — саморегулируемая организация.

Система саморегулирования рынка – это альтернатива системе лицензирования. Если при лицензировании основную регулирующую функцию на рынке выполняет государство: устанавливает требования к лицензиатам; выдает разрешение на осуществление определенной деятельности; контролирует соответствие лицензиата установленным правилам и нормам и т.д., то при саморегулировании все эти функции выполняют сами участники рынка.

Суть саморегулирования (СРО) заключается в том, что рынок сам себя регулирует при помощи специальных механизмов, предполагающих увеличение индивидуальной и коллективной ответственности участников рынка.

Проще говоря, профессионалы рынка объединяются в саморегулируемую организацию и решают, что будут вести бизнес определенным образом, согласно правилам и нормам установленным как законодательно, так и самостоятельно. Если кто-то из участников нарушает правила, то ответственность несет не только виновник, но и все другие члены профессионального сообщества (СРО). Следовательно, сами участники СРО заинтересованы в том, чтобы оказывать услуги и выполнять работы надлежащего качества, соблюдая при этом все требования законодательства.

Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» определяет саморугулируемые организации как некоммерческие организации, созданные в целях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами, основанные на членстве, объединяющие юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида.

Признаки саморегулируемой организации:

СРО – это некоммерческая организация.

СРО создаются в целях, предусмотренных федеральным законодательством о саморегулируемых организациях.

СРО имеет точный количественный состав (закрепление во внутренних документах СРО сведений о ее членах).

Членами СРО могут быть юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица, не являющиеся ИП.

Все члены СРО должны осуществлять предпринимательскую/профессиональную деятельность одного определенного вида (единство отрасли).

Функции саморегулируемой организации:

разрабатывает и устанавливает условия членства в СРО;

применяет меры дисциплинарного воздействия в отношении своих членов;

образует третейские суды для разрешения споров;

анализирует отчетность участников;

представляет интересы членов СРО в отношениях с государственными органами;

организует обучение и аттестацию работников членов СРО; сертификацию товаров и услуг членов СРО;

публикует сведения о деятельности своих участников в установленном порядке;

контролирует предпринимательскую или профессиональную деятельность своих участников;

разбирает жалобы на действия членов СРО и дела о нарушении ее членами требований стандартов и правил СРО;

ведет реестр членов СРО.

В настоящее время в России саморегулируемые организации действуют более чем в 20 отраслях. В ряде отраслей, например строительстве, проектировании и изысканиях система саморегулирования является единственным механизмом регулирования, и вступление в СРО носит обязательный характер.

Таким образом, ответ на вопрос для чего нужно вступать в СРО – очевиден, для того, чтобы обеспечить законность своей деятельности.

Как расшифровывается СРО?

Аббревиатура СРО зашифровывается как саморегулируемая организация. Но данная расшифровка не дает полной картины о сути, функциях и природе данного органа управления деятельностью. Эта статья направлена ответить на основные вопросы, возникающие у предпринимателей, планирующих вступить в СРО.

Чем регулируются деятельность, цели и задачи СРО?

Порядок образования и деятельности саморегулируемой организации, ее основные цели и задачи регламентируются Законом N 315-Ф3 от 01. 12.2007 г. (в ред. от 25.06.2012) «О саморегулируемых организациях». Кроме того, существуют федеральные законы, регулирующие соответствующий вид деятельности.

Что такое СРО, или как расшифровывается СРО?

СРО (или саморегулируемая организация) — это некоммерческая организация, которая объединяет в себе субъекты предпринимательской деятельности, работающие в определенной отрасли производства товаров (работ, услуг), либо объединяющие субъекты профессиональной деятельности определенного вида.

Для того, чтобы некоммерческая организация была признана СРО, она должна быть создана в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», а так же должна соответствовать всем установленным настоящим ФЗ требованиям.

Какие требования предъявляются к СРО?

Помимо основных требований, для законного функционирования СРО предусмотрены так же следующие требования:

СРО должна объединять в своем составе в качестве членов не менее двадцати пяти субъектов предпринимательской деятельности или не менее ста субъектов профессиональной деятельности определённого вида, если ФЗ не предусмотрено иное;

необходимо наличие стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательных для выполнения всеми членами СРО;

СРО обязана обеспечить дополнительной имущественной ответственностью каждого её члена перед потребителями произведённых товаров (работ, услуг) и иными лицами.

Какие задачи выполняет СРО?

Функционирование саморегулируемой организации заключается в следующем:

Разработка и установка требований к членству субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в СРО, включая требования к вступлению в саморегулируемую организацию.

Применение мер дисциплинарного воздействия, предусмотренных соответствующим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации, в отношении своих членов.

Организация третейских судов для разрешения споров, возникающих между членами саморегулируемой организации, а также между ними и потребителями произведенных членами СРО товаров (работ, услуг), иными лицами, в соответствии с законодательством о третейских судах.

Осуществление анализа деятельности своих членов на основании информации, предоставляемой ими в СРО в форме отчётов в порядке, установленном уставом саморегулируемой организации или иным документом, утверждёнными решением общего собрания членов саморегулируемой организации.

Представление интересов членов СРО в их отношениях с органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Организация профессионального обучения, аттестации работников членов саморегулируемой организации или сертификацию произведённых членами СРО товаров (работ, услуг), если иное не установлено ФЗ.

Обеспечение информационной открытости деятельности своих членов, предоставление информации об этой деятельности в порядке, установленном соответствующими ФЗ и внутренними документами СРО.

Если Вас интересовали вопросы о том, как расшифровывается СРО, что это такое, какие функции выполняет, то, надеемся, эта статья помогла ответить на ваши вопросы. Если вас интересует вступление в саморегулируемую организацию, то специалисты нашего Центра всегда готовы принять ваш звонок. Мы предоставляем качественные услуги, имеем большой опыт в области СРО, сотрудничаем с крупнейшими СРО страны, оказываем профессиональную помощь предпринимателям.

Что нужно знать о покупке SRO

В Нью-Йорке размещение в одноместных комнатах почти так же характерно для местных учреждений, как пастрами Каца и циклон на Кони-Айленде. У покупателей жилья, которые не являются профессиональными инвесторами, есть веские причины знать, что такое СРО, как ее идентифицировать, а также о рисках случайной или преднамеренной покупки.

Что такое СРО?

Официальное определение SRO в городе Нью-Йорк — это единица, состоящая из одной или двух комнат, в которой «отсутствует полностью оборудованная кухня и / или ванная комната, или они делятся ими с другими единицами», если цитировать код Нью-Йорка.В Нью-Йорке СРО поддерживают уникальный, неопределенный статус, в котором они не могут быть созданы, но могут поддерживаться. Чтобы понять, что это значит для потенциального домовладельца, прочитайте мельчайшие подробности того, что нужно знать перед покупкой такого типа жилья в Нью-Йорке.

Бывшая СРО по адресу 669 St. Marks Avenue, Crown Heights. Фото Сьюзан Де Врис

Зачем кому-то покупать СРО?

Традиционно здания с единицами СРО продавались со скидкой, и не зря.Это коммерческие объекты со стабилизированной арендной платой. Наивным охотникам за домами может нравиться цена или здание, и они не понимают, во что они ввязываются. Кроме того, на рынке появляется все больше зданий с единицами СРО в виде подкидных крышек с сертификатами о неприменении домогательств.

Интерьер бывшего СРО по адресу 125 Halsey Street в Бед Стуй. Фото через Halstead

А почему бы и нет?

Здание с единицами СРО является коммерческой недвижимостью и не может финансироваться как обычная жилая недвижимость.Скорее всего, покупателю понадобятся все наличные деньги, ссуда на ремонт или, возможно, коммерческая ссуда. Такие ссуды, вероятно, будут иметь более высокие требования к первоначальному взносу и более высокие процентные ставки, чем обычная ипотека.

Квартиры СРО имеют регулируемую арендную плату, что означает, что обычно арендаторов нельзя выселить, а здание нельзя изменить. Если владелец желает сохранить здание в том виде, в каком оно есть, он должен ежегодно регистрироваться в HPD и соблюдать правила, регулирующие арендную плату города Нью-Йорка.

Если размещение и использование квартир были незаконно изменены без надлежащих разрешений и процедур, здание не может быть сдано в аренду.Кроме того, если владелец желает изменить размещение и использование, он может нести ответственность за предыдущие нарушения еще до того, как он стал владельцем здания.

Чтобы изменить способ использования и проживания в здании, владелец должен получить от HPD свидетельство об отсутствии притеснений, прежде чем обращаться в DOB за разрешением. Как долго этот процесс может занять и сколько он будет стоить, непредсказуемо, но ожидайте, как минимум, год и, возможно, тысячи долларов на выплаты арендаторам.

Даже при наличии справки об отсутствии домогательств и завершенных ремонтных работ с подписанными разрешениями, подача и получение нового сертификата о заселении обычно занимает не менее года. Может потребоваться соответствие новым строительным нормам и правилам использования спринклеров.

И, как и в случае любого крупного строительства, налоги могут возрасти.

План здания бывшей СРО по адресу 125 Halsey Street в Бед Стуй. Фото через Halstead

Если вы финансируете покупку СРО с помощью коммерческого кредита, к этому делу нужно подходить как к бизнесу. Собираетесь ли вы оставить его как СРО или сдавать в аренду? Будет ли это одна семья или вы хотите создать несколько квартир? Может потребоваться значительный первоначальный взнос, размер которого частично зависит от того, какой доход здание приносит от любой текущей арендной платы.

Финансирование продавца возможно, особенно в ситуациях, когда продавец хочет быстро получить деньги. Хотя банки часто не позволяют этого, продавцы могут финансировать и даже не требовать никаких денег. Однако «по моему опыту, финансирование со стороны продавца обходится дороже, чем традиционное финансирование», — сказал менеджер по продажам Citizens Bank Адам Дахилл. Если покупатель обращается с целью преобразовать СРО в многоквартирное или односемейное жилье, «Мы можем сделать это за вас. Это будет кредит на приобретение, а частью процесса ремонта будет юридическое изменение свидетельства о проживании », — сказал он.Другой вариант — получить ссуду в коммерческом банке.

Бывшая СРО по адресу 332 Джефферсон-авеню в Бед-Стаи. Фото Сьюзан Де Врис

При преобразовании СРО не ожидайте, что вы будете действовать в одиночку. По крайней мере, вам нужно будет нанять поверенного и экспедитора или консультанта по кодам, чтобы изменить свидетельство о размещении, если не планируется никаких физических ремонтов. Если объем работ больше, планируйте соответственно. «Прежде чем покупатели двинутся вперед, они хотят проконсультироваться с архитектором, у которого в команде есть экспедитор с подробным пониманием того, что требуется для проведения переоборудования, а также инженер для оценки структурного состояния здания», — говорит архитектор Эрик Шиллер. .Экспедитор сосредоточится на том, чтобы помочь преодолеть множество препятствий, представленных Департаментом строительства для такого рода процесса.

Частичный вид формы HPD3, контрольного списка для предотвращения преследований. Изображение предоставлено Департаментом строительства Нью-Йорка

Как узнать СРО

Узнать, действительно ли объект недвижимости является СРО, иногда бывает сложнее, чем кажется. Поиск по заголовку должен выявить любые проблемы. Прежде чем перейти к поиску по заголовку, нужно поискать в нескольких местах.

Начните с поиска свидетельства о заселении здания.Свидетельство о заселении должно отражать статус СРО здания, но «если у вас есть СРО, велика вероятность, что у вас нет С или О», — говорит Тьерри Гай, консультант по кодам и совладелец Conversano Associates. Кроме того, практически каждое здание, построенное до 1938 года, в которое не было внесено серьезных изменений, обычно не будет иметь C of O.

Но если рассматриваемое здание было юридически преобразовано в общежитие или СРО, то оно может быть построено в первой половине 20 века. Но если его нет, это не значит, что в здании нет подразделений СРО.

В обзоре профиля собственности в DOB может быть написано «SRO ограничено», что указывает на то, что это SRO. Вы также можете посетить веб-сайт HPD, чтобы узнать, сколько в нем «жилых единиц класса B». (Это та же классификация, которая используется для отелей, и в отличие от жилых единиц, которые относятся к классу A.) Даже отдельная квартира класса B получает всю собственность, помеченную как SRO.

Если в таунхаусе когда-либо было больше пяти единиц, это иногда может указывать на то, что он может содержать единицы SRO.Кроме того, если на плане этажа изображено что-то вроде одно- или двухкомнатных квартир с мини-кухнями, это может быть признаком того, что нужно копать глубже.

Консультант по кодам сделает этот процесс намного менее головной болью, а также должен иметь возможность проверить с DOB и не только определить, есть ли у вас SRO или нет, но также проинформирует вас о нарушениях в здании. чтобы вы могли получить четкое представление о том, сколько будет стоить исправление, прежде чем заходить слишком глубоко.

Интерьер бывшего СРО по ул.Маркс-авеню в Краун-Хайтс. Фото предоставлено Capital Realty Investors Inc.

Работает в SRO Time, AKA Сертификаты об отсутствии притеснений
Чтобы переоборудовать здание и изменить его размещение или произвести определенные виды ремонта, владелец должен получить сертификат об отсутствии притеснений, выданный HPD и подписанный арендаторами, чтобы подтвердить, что Судя по названию сертификата, их не выгоняют из здания. Каждый раз, когда происходит инцидент, который приводит к отказу, часы переводятся на три года назад до следующей возможности подать заявление на получение сертификата об отсутствии домогательств.

Фасад из песчаника на проспекте Джефферсон, 615 в Бед Стуй, бывшей СРО. Фото Сьюзан Де Врис

Смена справки о заселении

Чтобы изменить собственность из СРО в не-СРО, необходимо поменять или получить новое свидетельство о заселении, для чего требуется разрешение alt-1 от строительного управления. Если здание помечено как СРО, покупатель должен будет заполнить контрольный список HPD в своем заявлении, чтобы изменить свидетельство о заселении.

Если у владельца есть свидетельство об отсутствии притеснений и он может продолжить, обычно требуется около шести месяцев, чтобы получить разрешение alt-1, и еще шесть месяцев или около того, чтобы получить новое свидетельство о заселении, если физический ремонт не требуется.

Так было на Дин-стрит, 1234 в Краун-Хайтс. Разработчик Джонатан Шипперс купил ее, когда она была СРО, и полностью восстановил ее как единую семью, а затем продал как СРО с сертификатом об отсутствии притеснений. Почти ровно через год новый владелец получил новое свидетельство о заселении на одну семью.

Домовладелец One Bed Stuy, пожелавшая остаться неназванной, понятия не имела, что такое СРО, когда она купила один, известняковый дом, в 2007 году. Затем она собрала арендную плату. Ее одинокий арендатор жил в своей студии полвека, а его арендная плата составляла менее 100 долларов в месяц.

«Я вошла, совершенно не зная, что такое СРО, — говорит она, — я рада, что людей с СРО не так много, потому что они довольно болезненны».

Более 12000 долларов и десять лет спустя здание все еще является СРО, и его сертификат об отсутствии домогательств в настоящее время находится в подвешенном состоянии.Хотя она не рекомендовала бы этот опыт, тем, кто настаивает, она настоятельно рекомендует удостовериться, что CONH прилагается к акту на любую собственность СРО.

Однако, несмотря на дорогостоящую головную боль, целостность ее дома не позволяет сожалеть о покупке. «Это потрясающе, — говорит она, — так много оригинальных деталей».

Интерьер бывшего СРО на проспекте Джефферсона, 332 в Бед-Стуй. Фото через Halstead

СРО не для неопытных или нуждающихся. Потенциальные покупатели должны принять во внимание общепринятые взгляды, прежде чем погрузиться в них.

«Я видел, как многие люди уходили от этого», — говорит Гай о покупателях SRO, отмечая, что это часто зависит от того, насколько глубоки карманы покупателя.

«Вы должны быть очень открытыми со всеми, с кем говорите о том, что это такое, даже если это кажется маленьким грязным секретом», — говорит Джона Лэндман, инвестор, который купил и продал по крайней мере одну СРО. «Вы должны пойти прямо и сказать, я хочу купить эту СРО, какие ограничения? Надо просто знать, что это СРО, и достойно признать это.”

[Фотографии Сьюзан Де Врис, если не указано иное]

Похожие статьи

Отправьте по электронной почте [email protected] с дальнейшими комментариями, вопросами или советами. Подписывайтесь на Brownstoner в Twitter и Instagram и ставьте нам лайки на Facebook.

СРО в строительстве: что изменилось? — Недвижимость и строительство

Российская Федерация:
Строящиеся СРО: что изменилось?

08 ноября 2017

ТОО «Гольцблат БЛП»

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти в систему на Mondaq. com.

Гольцблат БЛП напоминает о знаменательных
изменения в законах о саморегулируемых организациях
(« СРО ») занимается строительством.

1 июля 2017 г. ¹ см. Федеральный закон № 372-ФЗ от 3
Июль 2016 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Федерация и отдельные законодательные акты Российской Федерации
Федерации »(« Закон ») вступил в
сила.

Закон изменит систему строительства СРО, введет
более тщательный контроль за их деятельностью и повышение их
ответственность за работу своих членов.Следующие события
введены:

Требование, согласно которому только лица
одобренная СРО, может выполнять работы, влияющие на сохранность капитала.
структур ² удалено. Суть теперь в том, кто
работа, а не то, какой тип работы выполняется (как это было в случае
до введения этого Закона). Закон гласит, что членство в СРО
требуется для проведения инженерных изысканий, проектирования
разработка документации или строительство / реконструкция / капитальный ремонт
в исполнении:
1. разработчик, или
2. лицо, имеющее разрешение на использование
  земли или земельных участков под инженерные изыскания под РФ
  Земельный кодекс ³, или
3. подрядчик, выполняющий такие работы
  по соглашению с указанными лицами;
4. подрядчик, выполняющий такие работы
  по соглашениям со сторонами, ответственными за эксплуатацию
  зданий, или с региональными операторами, ответственными за капитальный ремонт
  многоквартирных домов.
Закон прямо предусматривает, что в этом случае субподрядчики не
должны быть членами СРО с 21 июня 2017 года ⁴.
Если технический заказчик входит (от имени разработчика)
в договор на инженерные изыскания, разработку проекта
документация или строительство, технический заказчик также должен быть
член соответствующей СРО.
Исключения из членства в СРО
требование распространяется, в частности, на:
- выполнение работ по
  договор подряда на строительство, в котором подрядчик
  обязательства по договору не превышают 3 млн рублей;
- работы, выполняемые государственными или муниципальными
  унитарные предприятия по договорам с государственными или местными
  правительства, и работы, выполняемые по другим контрактам, где
  органы власти действуют как заказчик или фактически контролируют его.
  и подрядчик.
Положения, регулирующие СРО
внесены изменения в состав:
1. Юридическое или физическое лицо
  предприниматель может быть членом только одной СРО каждого типа
  (ранее членство в нескольких СРО одного и того же типа
  было допустимо).
  До 1 декабря 2016 г. члены существующих СРО должны были уведомить
  соответствующие СРО об их намерении сохранить или прекратить
  членство.
2. Строители обязаны
  быть членами СРО, зарегистрированного в одном субъекте Российской Федерации.
  сущность как они.
  Исключение предусмотрено для иностранных юридических лиц (которые могут
  выберите любую СРО) и случаи, когда в СРО нет соответствующей
  данного субъекта (в этом случае членство в
  допускается наличие СРО соседнего субъекта).
Концепция специалистов-менеджеров для
инженерные изыскания, архитектурное проектирование и строительство.
введено:
- специалиста включены в национальные
  реестры специалистов, хранящиеся в соответствующих Национальных СРО
  Ассоциации;
- обязательное требование для СРО
  члены должны иметь специалистов по трудоустройству, нанятых
  по трудовым договорам;
- должностных обязанностей специалиста.
  закреплено в законе.
Кроме того, теперь СРО будут
во вторую очередь несут ответственность за возмещение ущерба, причиненного их
невыполнение или ненадлежащее исполнение членами
подрядные договоры на инженерные изыскания, проектная документация
разработка или строительство:
- , которые были подписаны среди общественности
  закупка, или
- других соглашения, которые в соответствии с
  Российское законодательство, может быть заключено только путем конкурса.
Если часть членства в СРО, как установлено законом, заявляет
свое намерение заключить такие соглашения, СРО должна создать
дополнительный компенсационный фонд для обеспечения соответствующих
пассивы.
Порядок размещения и
использование компенсационных фондов тщательно регулируется. СРО должны приносить
их компенсационные фонды в соответствии с новым законодательством
требования до 1 сентября 2017 года .
Из 1 октября 2017 ,
СРО, не отвечающие новым требованиям законодательства, будут исключены.
из государственного реестра СРО. Мы рекомендуем проверить, что текущий
и планируемые подрядчики являются членами действующих СРО, и что
Строительные СРО соблюдают территориальный принцип.

Сноски

1. За исключением некоторых положений, действующих с 4 июля.
2016.

2. Соответствующий перечень работ утвержден приказом №

.624
Минрегиона России от 30 декабря
2009.

3. Для инженерных изысканий.

4. Федеральный закон от 18.06.2016 № 126-ФЗ «О
Внесены изменения в статью 552 Градостроительного кодекса РФ.
Федерации и статья 33 Федерального закона «О внесении
Градостроительного кодекса Российской
Федерация ».

Первоначально опубликовано 26 июня 2017 г.

Данная статья предназначена для ознакомления
руководство по предмету.Следует обратиться за консультацией к специалисту.
о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ ПО: Недвижимость и строительство в Российской Федерации

SRO Переоборудование в квартиры класса A в Нью-Йорке, Fontan Architecture

В Нью-Йорке много СРО. Собственники недвижимости постоянно стремятся преобразовать свои СРО в стандартные многоквартирные жилые квартиры.В этой статье мы рассмотрим некоторые основы СРО и процесс преобразования. В частности, преобразование здания с комнатами класса B в апартаменты класса A.

СРО Преобразование

SRO = Одноместное размещение

Что такое СРО?

СРО — однокомнатное размещение. У этого термина есть широкое определение, но чаще всего его используют для комнатных комнат. В однокомнатной или меблированной комнате человек снимает отдельную комнату в многоквартирном доме.Обычно есть 1 общая ванная комната на каждом этаже и общая кухня или в каждом номере может быть небольшая мини-кухня. В Нью-Йорке СРО этого типа обычно классифицируются как многоквартирные дома «класса B». Есть примеры, когда вы можете проживать в одной комнате в доме класса А, но мы не обсуждаем это. Мы ищем комнаты или комнаты для ночлега класса B.

Многоквартирный дом «Класс А» предназначен для постоянного проживания. Это полноценные апартаменты с жилым пространством, кухней и полностью оборудованной ванной комнатой, все они расположены в квартире для частного использования одним жителем или одной семьей.

А Многоквартирный дом «Класс В» предназначен для временного проживания. Есть много типов юнитов, которые подойдут. Для целей этой статьи мы сосредотачиваемся только на жилых единицах, которые обычно указываются как «комнаты для проживания» или просто «комнаты» в свидетельстве о заселении. Когда люди говорят СРО, обычно они имеют в виду именно это.

Полная квартира = Класс A

СРО (однокомнатное размещение) = класс В

Квартира класса А также может быть СРО, если она используется в качестве СРО, но все многоквартирные дома класса В являются СРО. Мы ориентируемся на жилые единицы класса B в многоквартирных домах. Мы понимаем, что термин SRO имеет более широкое значение, но в этой статье основное внимание уделяется однокомнатным единицам с общей ванной комнатой за пределами отдельных единиц, которые люди обычно называют SRO.

Юридические VS Нелегальные подразделения СРО

Прежде чем мы сможем обсуждать преобразование СРО, нам необходимо знать их статус. Я бы сказал, что есть 2 типа квартир СРО: Юридические и Нелегальные единицы СРО. Юридической SRO будет та, которая зарегистрирована в HPD и может иметь (а может и не иметь) Свидетельство о занятости.Если у законного здания SRO есть сертификат о заселении, тогда условия должны точно отражаться в C из O. Это означает, что C из O будет показывать квартиры класса B и правильное количество квартир, и все это будет соответствовать записям HPD как «класс B» квартиры.

Незаконное SRO — это здание, которое указано как «Класс A» в свидетельстве о заселении или в записях HPD, но используется как класс B. По всему Нью-Йорку есть много зданий, владельцы которых незаконно переоборудовали «Класс A» квартиры СРО.У них могут быть нарушения за незаконное преобразование в СРО, если их обнаружит строительный инспектор.

Преобразование СРО обратно в блоки класса А

Сначала обсудим процесс исправления незаконных СРО. У нас были клиенты, которые покупали небольшие здания в Бруклине, Гарлеме и Нижнем Ист-Сайде с незаконными СРО. Они могут иметь или не иметь нарушений для незаконных единиц СРО. Переоборудовать обратно в легальную квартиру класса А не так уж и сложно (условно говоря).Это часто может быть подано в DOB как «Тип изменения 2», предполагая, что конечное использование соответствует существующему Сертификату занятости. Для более подробного ознакомления с тем, как подавать документы, прочтите этот пост, который мы написали о разнице между подачей документов по варианту 1 и 2 в Нью-Йорке. Если у вас есть нарушения, их нужно будет устранить по завершении.

Вам необходимо будет оформить квартиры в соответствии со строительными нормами и нормами жилищного права. Это может включать удаление стен, дверей, кухонных уголков, добавление ванных комнат и т. Д.

Переоборудование СРО в многоквартирные жилые дома.

От блоков класса B до блоков класса A.

Если у вас есть юридические СРО, процесс будет немного сложнее. Мы подаем альтернативный вариант 1 в DOB г. Нью-Йорка для преобразования SRO класса B в квартиры класса A. Вы также получите «Свидетельство об отсутствии домогательств». HPD выдает Сертификат об отсутствии притеснений. Чтобы получить одобрение вашего альтернативного варианта 1 с DOB, вам необходимо будет предоставить им Сертификат об отсутствии притеснений и форму HPD1. HPD1 — это «Контрольный список для борьбы с домогательствами». Как архитектор проекта я подаю это в DOB к «Свидетельству об отсутствии домогательств»

При оформлении этих вакансий будет много работы над зданием. Обычно это ремонт кишечника. Вам нужно будет сделать квартиры законными в соответствии со строительными нормами и правилами жилищного строительства. Это может включать удаление стен, дверей, кухонных уголков, добавление ванных комнат, новых кухонь, новых стен и т. Д. Вам также потребуется добавить пожарные спринклеры, если их нет. В зависимости от размера здания также может потребоваться пожарная сигнализация.

Как уже упоминалось, это обычно ремонт кишечника. Обычно мы выполняем все новые работы по отоплению и кондиционированию. Будет проведена значительная перестройка внутренних стен, кухонь, ванных комнат и, возможно, даже лестниц.Зданию потребуется соответствующий класс пожарной безопасности, и, если он не является ориентиром, он должен будет соответствовать Кодексу энергосбережения.

Вместимость одноместного номера NYC

В этой статье мы рассмотрели несколько проблем, связанных с преобразованием места в одноместном номере в Нью-Йорке. Эта статья не претендует на охват всех условий, а скорее дает общий обзор.

Спасибо за то, что прочитали сообщение в нашем блоге о преобразовании SRO в многосемейную.

Надеюсь, это было полезно. Если вы заинтересованы в обсуждении конкретного проекта, вы можете связаться с нами напрямую .

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост был написан Хорхе Фонтаном AIA, зарегистрированным архитектором и владельцем нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture. Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета.Хорхе имеет опыт работы в строительстве и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.

С учетом жилья СРО в г.

Нью-Йорке и за его пределами

С учетом жилищных условий СРО в г. Нью-Йорке и за его пределами

Недавний анализ, проведенный Центром Фурмана Нью-Йоркского университета, рассматривает жизнеспособность СРО по рыночным ценам для повышения доступности в Нью-Йорке.

Рост стоимости жилья во многих американских городах привел к кризису доступности для жителей, которые оказываются либо обремененными арендной платой, либо живут с соседями по комнате по необходимости, а не по предпочтениям. Однокомнатные жилые дома (СРО), общ.
понимаемые как квартиры-студии меньшего размера, чем средние, с общей кухней или ванной комнатой, могут стать инструментом для увеличения предложения доступного жилья и сокращения бездомности на дорогостоящих рынках. В отличие от квартир, которые делят соседи по комнате,
каждая единица СРО арендуется индивидуально.Хотя СРО остаются привлекательными вариантами для некоммерческих организаций, которые предоставляют улучшенное субсидируемое жилье для целевых групп населения, многие юрисдикции эффективно регулируют строительство жилья по рыночным ценам.
СРО прекратили существование. СРО, которые когда-то были обычным явлением в жилищном фонде Нью-Йорка, к середине 20 века стали рассматриваться как ненадлежащее жилье для самых нуждающихся жителей города. В результате критика привела к постановлениям, жестко ограничивающим новый рыночный курс.
Создание СРО и противодействие продолжению работы существующих СРО.Недавний анализ Центра Фурмана Нью-Йоркского университета рассматривает жизнеспособность СРО по рыночным ценам для повышения доступности в Нью-Йорке. Белая книга «21-е
СРО Century: Могут ли малые жилищные единицы помочь удовлетворить потребность в доступном жилье в Нью-Йорке? » также обеспечивает основу для изучения потенциала СРО по повышению доступности в других городах с высокой арендной платой.

СРО: оценка их потенциала в Нью-Йорке

В Нью-Йорке 58 процентов семей, состоящих из одного взрослого съемщика, по состоянию на 2015 год платят более 30 процентов своего дохода в виде арендной платы, и многие жители Нью-Йорка, живущие с соседями по комнате, делают это по необходимости. Около 1,2 миллиона одиноких взрослых арендаторов в
город, 210 000 существующих в настоящее время небольших квартир вряд ли смогут удовлетворить потенциальный спрос на более доступный вариант аренды. Авторы отмечают, что помимо финансовых преимуществ, СРО предлагают варианты образа жизни, невозможные в общих квартирах.
Поскольку каждая единица в развитии SRO имеет независимый доступ и независимую аренду, SRO предлагает повышенную независимость и конфиденциальность, что привлекает потенциальных арендаторов и может стимулировать спрос на эти доступные единицы.

В отчете моделируются четыре гипотетических сценария строительства, в которых затраты на материалы, рабочую силу и другие расходы остаются неизменными, но при этом различаются размеры квартир и степень совместного использования кухни и ванной комнаты. Основываясь на этом последовательном сравнении,
авторы оценивают, могут ли СРО добиться более низкой арендной платы, при этом обеспечивая девелоперам конкурентоспособную рентабельность инвестиций (ROI). Каждый сценарий предполагает единый размер здания 67 100 квадратных футов брутто на единой проектной площадке площадью 15 000
квадратный фут.Первый сценарий моделирует здание из традиционных квартир-студий Нью-Йорка — 400 квадратных футов каждая с кухней и ванной комнатой. Эта модель дает основу для сравнения. Следующий сценарий — строительство небольших студий.
(300 квадратных футов) с отдельными кухнями и ванными комнатами. Хотя микроузлы не считаются СРО, действующие строительные нормы, тем не менее, не поощряют строительство микроузлов такого размера. Две последние модели — это СРО; первая модель
это здание с квартирами площадью 225 квадратных футов, каждая с отдельной ванной комнатой, но с общей кухней, а вторая модель представляет собой здание, состоящее из квартир площадью 160 квадратных футов с общей ванной комнатой и кухней.

Экономика СРО

Как можно сравнить арендную плату в СРО с арендной платой в микрорайонах и классических студиях, и могут ли они обеспечить конкурентоспособную рентабельность инвестиций, необходимую для стимулирования строительства? Отчет показывает, что для каждого здания, когда единицы уменьшаются в размере и увеличиваются
по количеству и по мере того, как увеличивается степень совместного использования помещений, арендная плата за единицу, необходимая для реализации конкурентоспособной рентабельности инвестиций, уменьшается. В таблице ниже показано изменение количества квартир в каждом здании в каждом сценарии, арендная плата
на единицу, необходимую для реализации конкурентоспособной рентабельности инвестиций (при условии, что стоимость земли составляет 200 долларов за квадратный фут), и соответствующего уровня медианного дохода (AMI), для которого такая единица будет доступной.

Таблица 1: Помещенная арендная плата, необходимая для получения конкурентоспособной рентабельности инвестиций

	Малая студия (базовая модель)	Microstudio (блоки с встроенными средствами)	СРО (единицы с коммунальной кухней)	СРО (единицы с общей кухней и ванной)
Размер блока (квадратные футы)	400	300	225	160
Кол-во квартир в доме	126	163	199	251
Арендная плата за единицу (при стоимости земли 200 долларов за квадратный фут)	1820 долл. США	1 500 долл. США	$ 1,410	$ 1 040
Соответствующий уровень AMI	110%	90%	85%	63%

Примечание. При расчетах предполагается, что единый размер здания составляет 67 100 квадратных футов брутто на единой проектной площадке в 15 000 квадратных футов.

Источник: адаптировано из Эрика Стерна и Джессики Ягер. 2018. «СРО 21-го века: могут ли малые жилищные единицы помочь удовлетворить потребность в доступном жилье в Нью-Йорке?»
Центр Фурмана Нью-Йоркского университета.

Препятствия на пути развития СРО

Хотя Нью-Йорк прямо не запрещает разработку каких-либо сценариев, изложенных в отчете, существующая финансовая и нормативная среда не позволяет строить такие проекты. Например, правила строго ограничивают
разработчики имеют право создавать СРО и условия, при которых могут создаваться СРО.Коммерческому развитию СРО препятствует требование о том, чтобы разработки СРО «либо находились в собственности, под управлением, либо использовались некоммерческой организацией, либо были построены с« существенными
помощь от правительства ». Еще более серьезным ограничением является ограничение на количество жилых единиц на участок для зонирования, которое имеет тенденцию к увеличению размера единицы, ограничивая строительство квартир микростудий. Правила парковки, требующие
Количество парковочных мест на единицу также увеличивает затраты на строительство объектов СРО, где арендаторы с меньшей вероятностью будут владеть автомобилями, говорится в отчете.Наконец, существующая практика финансирования является еще одним препятствием на пути развития СРО, поскольку общественные
субсидии часто в пользу более крупных единиц и частных спонсоров, обеспокоенных риском, связанным с инвестированием в непроверенные типы жилья.

Авторы предлагают возможные изменения в правилах города Нью-Йорка, которые сделают производство микроагрегатов и блоков повышения эффективности менее обременительным. Они также предлагают, чтобы город предпринял демонстрационный проект по предоставлению реальных данных о работе и финансах проектов СРО, что поможет решить некоторые из опасений, выраженных частными застройщиками и банкирами.

Статус СРО жилья в других городах

В исследованиях, подобных официальному документу Furman Center, анализировались препятствия и потенциал СРО в других городах, включая Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Нэшвилл. Другие исследователи также пытались понять потенциал рынка, регуляторные проблемы и контуры политических дебатов вокруг СРО и микроорганизмов.

Сиэтл предлагает реальный урок взаимодействия между рыночным спросом на СРО и правилами развития.С 2009 по 2014 год в Сиэтле наблюдался бум строительства СРО по рыночным ценам, когда застройщики осознали, что существующие правила разрешают строительство этих единиц таким образом, чтобы не приводить к длительному процессу анализа проекта и что в некоторых случаях позволяет избежать требований. построить паркинг во дворе. Средняя арендная плата этих квартир составляла 660 долларов, что намного меньше средней арендной платы в 1367 долларов для традиционных студий. Только в 2013 году было построено более 1800 СРО и микроквартир, что составляет почти 25 процентов от общего количества построенного в Сиэтле жилья в этом году. Несмотря на вывод городского департамента планирования и развития о том, что «производство микроквартирных домов и коллективных жилых домов соответствует принятым целям и политике Комплексного плана», город посредством ряда судебных решений и законодательных актов городского совета придерживался нормативных требований. изменения, которые сделали доступное строительство СРО и микроузлов экономически невыгодным. К ним относятся более длительный процесс рассмотрения предлагаемых разработок; расширение требований к парковке; ужесточение правил зонирования; и повышение требований к минимальному размеру.По оценкам одного исследования, в результате в городе строится на 829 единиц доступного жилья меньше в год. Городская целевая группа по вопросам доступности и пригодности жилья рекомендует отменить эти изменения, чтобы способствовать развитию более доступного жилья на частном рынке.

Другие города также начали рассматривать вопрос о разрешении СРО для увеличения предложения доступного жилья. Например, в 2017 году город Майами принял постановление, разрешающее строительство микроузлов, ориентированных на транзит.В то время как города продолжают решать, как лучше всего обеспечить жителей доступным по рыночным ценам жильем, СРО предлагают политикам один из возможных путей для рассмотрения. Отчет Furman Center предлагает полезную основу для оценки потенциальных преимуществ и препятствий на пути строительства СРО.

Что такое СРО и почему они вызывают споры?

СРО, однокомнатное размещение, стиль проживания пользовались сомнительной репутацией даже в период своего расцвета в конце XIX века, но, как бы стигматизировались, оно может быть готово вернуться… и помочь решить «пропавшее без вести». средний «жилищный кризис».Как и в случае со многими новыми тенденциями, одной из основных стратегий его роста является тщательный ребрендинг.

Что такое СРО?

СРО — это недорогое, незамысловатое, меблированное помещение, предоставляемое физическим лицам в краткосрочную и среднесрочную аренду. Исторически сложилось так, что большие кварталы из них были преобразованы из дешевых отелей, и на самом деле они почти не отличаются от дешевых отелей. Возможно, средняя продолжительность пребывания больше, и, вероятно, у СРО будет еще меньше услуг и персонала.

Пансионаты предыдущих поколений также являлись СРО. А сегодня микроквартиры и коливинг можно называть СРО. Это ребрендинг, о нем мы поговорим чуть позже. Но сначала…

Историческая справка

СРО пользовались своей лучшей репутацией еще в конце 1800-х годов, когда молодые одинокие работающие женщины эмигрировали из Европы или переезжали из западных штатов в Нью-Йорк в поисках работы, перспектив и лучшей жизни. . Эти СРО представляли собой пансионаты, где у десятков или сотен постояльцев была небольшая комната или студия, но подавалось питание и устанавливался комендантский час.

В то же время, суетливые люди жили в исключительно мужских СРО, которые всегда имели более грубую репутацию и с самого начала якобы содержали временные и криминальные элементы. Только YMCA — один из первых джаггернаутов SRO-разработчиков и менеджеров — сумел на время избежать дурной репутации.

Однако к 1950-м годам концепция здания СРО казалась сомнительной и даже опасной. Города хотели, чтобы они ушли.

Почему они исторически противоречивы / сомнительны?

Любая жилищная ситуация, когда одинокие люди с низкими доходами проживают в непосредственной близости, может быть отмечена как дурная репутация.СРО всегда обслуживали слишком бедное или нестабильное население, чтобы селиться в более дорогом жилье на длительный срок. Со временем из молодых рабочих он превратился в частично занятых и недавно освобожденных заключенных.

Предоставление таким людям недорогого места, где они могли бы снова встать на ноги, является разумным решением проблемы бездомности, но по мере облагораживания городов идея жилья с высокой плотностью населения и низким доходом становится нежелательной для большинства районов. Особенно, когда земельные участки можно было использовать для строительства роскошного отеля или офисной башни с такой же площадью и получить гораздо более высокую прибыль.

По сути, хотя СРО помогают решить проблему бездомных, они также предоставляют малообеспеченным людям с низкими доходами возможность жить в центре города на полустройство и по дешевке. Таким образом, многие люди считают, что они не способствуют повышению качества жизни других жителей. Однако это спорно, поскольку есть контраргумент о том, что качество жизни не обязательно должно быть обеспечено, если большинство людей не могут позволить себе жить в каком-либо месте. Именно здесь мы сейчас находимся во многих городах США.

Как теперь называются СРО?

Как уже упоминалось, современный ребрендинг СРО — это микроквартиры — по сути однокомнатные многоквартирные башни, в каждой из которых есть минимальная кухня и ванная комната.Еще один современный взгляд на СРО — и это может вас удивить — сосуществование. Как и в старых пансионах, совместное жилое пространство может включать в себя общую кухню и обеденные зоны, хотя спальные помещения являются отдельными. И они обслуживают очень похожую группу молодых одиноких рабочих, которые с радостью променяют помещения на близость к центру города.

Сможет ли СРО вернуться?

Жилищные кризисы продолжают усиливаться во многих городских центрах, и если СРО предложат решение, они будут продолжать появляться снова, хотя и с их ярким новым брендом и этикетками.И это отнюдь не плохо. Если они предоставят городу и населению что-то необходимое для выхода из кризиса — и сделают инвесторам надежную ставку в многоквартирном доме — тогда они могут быть в порядке с соответствующими правилами.

Определение Sro от Merriam-Webster

\ ˌEs- (ˌ) är-ˈō

: дом, многоквартирный дом или жилой отель, в котором малообеспеченные или социальные арендаторы проживают в одноместных комнатах.

Сертификат об отсутствии притеснений (CONH)

Критерии жилого строительства

Согласно местному законодательству, если жилой дом соответствует любому из следующих критериев, владелец недвижимости должен подать заявку и получить Сертификат об отсутствии притеснений (CONH), прежде чем обращаться в Департамент строительства (DOB) за разрешением на изменение использования или проживания. здания или снести здание или любую его часть.См. Раздел «Охватываемые категории работ» ниже.

Эти требования применяются, если здание:

Однокомнатное многоквартирное проживание (СРО). Однокомнатное размещение в многоквартирном доме — это:
- «многоквартирное жилище класса А», используемое полностью или частично как «пансионат», «дом с меблированной комнатой» или «проживание в одной комнате» в соответствии с разделом 248 Закона штата Нью-Йорк о многоквартирном доме;
- «Многоквартирное жилище класса А», содержащее «квартирные единицы»; или
- A «Многоквартирный дом класса B.”

Многоквартирный дом или временный многоквартирный дом, расположенный в одном из следующих географических регионов (как указано в Постановлении о зонировании города Нью-Йорка):
- Особый округ Клинтон — § 96-110; или
- Особый район Хадсон-Ярдс — § 93-90; или
- Район Центра специальной одежды — § 93-90; или
- Зона борьбы с притеснениями Гринпойнт-Вильямсбург — § 23-013; или
- Особый округ Западного Челси — § 98-70 и § 93-90.

Многоквартирный дом в Списке строительства пилотной программы CONH
- Трехлетняя пилотная программа была учреждена местным законом 1 2018 (вступает в силу 28 сентября 2018 года), требующим от владельцев определенных зданий получения CONH до получения разрешений от DOB на работы, связанные со сносом или изменением использования / проживания.
- Согласно закону, здания с высоким уровнем физического повреждения или смены владельцев в определенных целевых районах города будут внесены в список зданий.В список также включены здания, которые являются предметом полного приказа о выселении, которые были активными участниками альтернативной программы правоприменения в течение более четырех месяцев с 1 февраля 2016 года, и здания, в которых были обнаружены домогательства в течение последнего пять лет по решению суда или по решению штата Нью-Йорк, занимающемуся продлением жилья и обществом.
- Владелец должен получить CONH до утверждения DOB заявок на новое строительство для получения первоначальных или возобновленных разрешений на выполнение определенных покрываемых категорий работ.

Охватываемые категории строительных работ

Полный и частичный снос здания;
Изменение использования или занятости для:
- жилище полностью или частично;
- любая жилая часть дома.
Любое изменение, которое:
- добавлять или удалять кухни или ванные комнаты;
- увеличить или уменьшить количество жилых единиц;
- изменить планировку, конфигурацию или расположение любой части жилого помещения;
Заявление о выдаче нового или исправленного свидетельства о занятости;
Удаление системы центрального отопления и замена системы отопления с индивидуальным счетчиком (только для зданий Пилотной программы CONH).

Процесс CONH предназначен для обеспечения того, чтобы владелец или его предшественники не предлагали дальнейшие проекты по изменению или сносу, приставая к законным жильцам, заставляя их покинуть или иным образом лишая законных жильцов их прав в течение установленного законом периода проверки. Как только владелец здания, подпадающий под одну из программ CONH, подает заявку на CONH, арендаторы здания, общественные группы, соответствующий совет сообщества и избранные должностные лица будут уведомлены о заявке. HPD соберет комментарии от нынешних и бывших арендаторов и проведет расследование, чтобы определить, имело ли место притеснение арендаторов в течение соответствующего периода расследования.

Если HPD определяет наличие разумной причины домогательства, в Управление административных процессов и слушаний (OATH) передается дело для установления факта и рекомендации относительно того, имело ли место домогательство. На основании рекомендаций OATH комиссар HPD или назначенное им лицо определяет, следует ли выдавать CONH. Отказ в выполнении CONH не позволяет владельцу получить какие-либо разрешения на существенное изменение или снос здания в течение нескольких лет в соответствии с применимым законодательством или, в зависимости от применяемой программы CONH, от владельца могут потребовать или иметь возможность, строительство определенного процента жилых домов с низким доходом для решения проблемы преследований.

Как подать заявку на CONH

Чтобы подать заявку на CONH, владелец недвижимости должен заполнить заявку и оплатить требуемый сбор, как указано в заявлении (Примечание: этот сбор увеличится до 160 долларов за существующую квартиру для заявок, поданных после 1 июля 2018 г.).

Заявки можно подать в HPD онлайн или в бумажном виде.

Онлайн: Вы можете подать заявление CONH или заявление об освобождении от CONH для СРО, районов особого зонирования или для пилотной программы через Службу обеспечения соблюдения HPD.Вы должны создать новую учетную запись пользователя для этого приложения (вы не можете использовать свои существующие учетные записи PROS или eCertification). Вы должны подтвердить регистрацию своей учетной записи, ответив на электронное письмо с подтверждением от службы безопасности HPD. Примечание. Если вы используете Google Chrome и приложение не открывается, попробуйте другой браузер.

Подача заявки на бумажном носителе: Вы также можете подать заявку на бумажном носителе, загрузив соответствующую форму ниже:

Пожалуйста, прочтите полные инструкции о том, как подать заявку, и информацию о подаче дополнительных документов для каждой заявки.