Срубы и бани по всей России
Вот уже 10 лет на рынке

Первичный рынок жилья это: Раздел 1. Первичный рынок жилья / КонсультантПлюс

• alexxlab
• 28.01.197015.07.2021
• 0

Раздел 1. Первичный рынок жилья / КонсультантПлюс

Что выбрать первичный или вторичный рынок жилья при покупке недвижимости? — блоги риэлторов

При покупке недвижимости давольно таки часто встает вопрос, какое жилье лучше выбрать, на первичном или вторичном рынке. У этих вариантов есть свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим оба поближе.
К первичному рынку относятся объекты недвижимости типа новостроек. Можно значительно сэкономить вложенные средства, если инвестировать их в еще недостроенную новостройку. Таким образом, экономия может достигать 50% от стоимости уже готовой квартиры в новом доме. Но здесь есть свои нюансы, строительство может заморозиться и объект будет сдан в эксплуатацию позже на несколько месяцев. Но сегодня застройщики подстраховываются. Если они замечают, что не укладываются в положенные сроки, могут перепродать объект другому застройщику, который имеет достаточно средств, чтобы не замедлять строительство. 
Но даже в том, случае, если квартира будет готова в сроки, в нее сразу нельзя будет въехать. В большинстве случаев потребуется ремонт, хотя бы косметический, а может даже и полная перепланировка квартиры, переделка всех коммуникаций, а, следовательно, переоформление в надлежащих инстанциях. Новоселье откладывается на несколько месяцев, и квартира потребует опять-таки вложений на первый ремонт и на свое облагораживание.
Плюс в том, что такой объект недвижимости будет иметь полную юридическую чистоту, ведь в ней еще никто не жил, не был прописан, так что никто претендовать на нее не будет. Но это конечно в том случае если она не была перепродана сразу нескольким лицам.
Вторичный рынок — обычно это покупка не новой квартиры с первых рук. Здесь много подводных камней. Но квартира, в большинстве случаев, готова к вселению. Если ремонт понадобится, то по желанию нового хозяина. Обычно заканчивается все косметическим ремонтом, если квартира не была полностью подготовлена к продаже. В редких случаях, когда есть желание и средства облагородить и обновить жилище, возможна перепланировка и серьезный ремонт с заменой дверей, окон, застеклением балкона. Но это если есть желание…
Огромный минус в том, что в течение своего «возраста» квартира может насобирать кучу людей, которые имеют на нее право. Даже если в купленной квартире никто не прописан, на нее могут претендовать некоторые лица. Например, дети, которые были отданы на воспитание в детские дома, в интернаты. К таким же лицам относятся люди, которые находятся в тюрьме, в колонии, а также лица, проходящие службу в армии. По освобождению они могут затребовать свое законное право на жилье. А это грозит в свою очередь расторжением договора купли-продажи и потерей вложенных средств.
В общем, однозначного ответа на вопрос «какое жилье купить первичку или вторичку?» нет, но я бы посоветовали купить готовое первичное жилье, так, чтобы все документы в собственность оформлялись сразу.

Первичный рынок

Общее понятие рынка

На сегодняшний день существует множество различных к определению понятия «рынок». Изначально рынок представлял собой ни что иное, как место купли и продажи товаров. Однако с развитием общества и товарно-денежных отношений его содержание претерпело существенные изменения, он стал рассматриваться в качестве особой системы экономических отношений, связанных с переходом прав собственности на товары и услуги.

В самом общем смысле рынок следует рассматривать как сферу обращения (обмена), посредством которой осуществляется связь потребителей и производителей (агентов общественного производства).

Непременным условием возникновения рынка выступает общественное разделение труда, посредством которого обеспечивается обмен деятельностью, благодаря чему работники одного вида труда получают возможности использования продуктов другого вида труда.

Готовые работы на аналогичную тему

В настоящее время существует множество различных видов и подвидов рынка. Сами же рынки подлежат множественной классификации по различным основаниям. Так, например, рынок делится на первичный и вторичный.

Сущность первичного рынка

Определение 1

Первичный рынок представляет собой тот рынок, на котором реализация товаров осуществляется непосредственно их производителями, а сами товары впервые продаются и покупаются. Данный термин, как правило, используется при описании случаев, когда товары и услуги впервые попадают на рынок и обычно подлежат обмену на денежные средства.

Первичный рынок – это товарный рынок, на котором в качестве объекта купли-продажи выступают вновь созданные, ранее не используемые товары, впервые подлежащие продаже.

Первичный рынок характеризуется полным отсутствием контроля производителя над дальнейшей судьбой продаваемой им продукции. Это означает, что покупатель может использовать приобретаемый товар по своему усмотрению: оставить у себя или перепродать в целях извлечения спекулятивного дохода.

Замечание 1

На первичном рынке не существует остаточной стоимости товара. Фактически она равняется его первоначальной стоимости, установленной продавцом-производителем. Лишь при дальнейшей перепродаже товара на вторичном рынке можно говорить о возникновении остаточной стоимости.

Именно первичные рынки выступают для предприятий основой мобилизации их капитала. Первичный рынки могут относиться к различным сферам деятельности (рисунок 1).

Рисунок 1. Основные виды первичных рынков. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Наиболее часто понятие первичного рынка рассматривается по отношению к финансовому рынку и рынку недвижимости. Более подробно их сущность будет рассмотрена ниже. Сейчас же дадим определения основным видам первичных рынков.

Первичный рынок товаров – рынок, на котором вновь выпущенные производителями товары впервые подлежат купле-продаже.

Первичный рынок ценных бумаг – рынок, на котором осуществляется первичное размещение ценных бумаг.

Первичный рынок недвижимости – рынок, на котором осуществляется продажа новых квартир в уже сданных домах, где еще никто не жил, а также договоров долевого участия в строительстве новых домов.

Первичный рынок труда – рынок, который характеризуется стабильным уровнем занятости, высоким уровнемоплаты труда и прогрессивными технологиями управления, а также предоставляет его участникам возможности для профессионального продвижения.

Первичный внебиржевой рынок – рынок, представляющий собой сферу первичной продажи-купли ценных бумаг новых эмиссий.

Первичный рынок инноваций – рынок инновационных средств производства.

Рассмотрим первичный рынок ценных бумаг и первичный рынок недвижимости более подробно.

Первичный рынок ценных бумаг

Рынок ценных бумаг представляет собой сферу первой купли-продажи ценных бумаг новых эмиссий. Он является частью финансового рынка, обеспечивающей наиболее быстрый перелив сбережений в инвестиции. В зависимости от стадии обращения рынок ценных бумаг делится на два вида:

• первичный;
• вторичный.

Термин «первичный рынок ценных бумаг» используется для описания случаев первого появления ценных бумаг на публичной арене, как правило, в обмен на денежные средства (рисунок 2).

Рисунок 2. Появление новых ценных бумаг на первичном рынке. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Первоначально вновь выпущенные акции, облигации и иные ценные бумаги попадают именно на первичный рынок, где заключаются сделки между инвесторами и эмитентами. На первичном рынке ценных бумаг между эмитентами и первичными приобретателями заключаются сделки, опосредующие первоначальный выпуск ценных бумаг. При первичном публичном размещении (IPO) ценные бумаги предлагаются на организованном рынке впервые неопределенному кругу лиц.

Замечание 2

Основными задачами первичного рынка ценных бумаг выступает активизация финансового рынка, привлечение временно свободных денежных ресурсов и снижение темпов инфляции.

Ключевым свойством первичного рынка выступает раскрытие информации об эмитенте, что позволяет добиться объективности выбора ценной бумаги для последующего инвестирования денежных средств. Именно в процессе эмиссии ценных бумаг на первичных рынках увеличивается реальная капитализация компаний, ее проводивших.

Первичный рынок недвижимости

Определение 2

Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений, возникающих в процессе проведения любых операций с недвижимым имуществом. Он также делится на первичный рынок, в котором присутствуют новые объекты, и вторичный рынок, на котором выставляются объекты, бывшие в обращении.

К первичному рынку недвижимости относятся не просто новые объекты недвижимости, то и те, которые не были оформлены в собственность. Как правило, купле-продаже на первичном рынке недвижимости подлежатстроящиеся либо только что построенные дома, квартиры и иные объекты.

Формирование первичного рынка недвижимости происходит благодаря предложению различных компаний-застройщиков и характеризуется объемом предложений на рынке новостроек. Основными преимуществами, выгодно отличающими первичный рынок от вторичного, выступают:

• юридическая чистота объекта,
• избегание недостатков предыдущих проектов,
• использование новых строительных материалов.

Именно на первичном рынке возникают и оформляются права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества.

ЕМИСС

Единая межведомственная информационно-статистическая система
(ЕМИСС) разрабатывалась в рамках реализации федеральной целевой
программы «Развитие государственной статистики России в 2007-2011
годах».

Целью создания Системы является обеспечение доступа
с использованием сети Интернет государственных органов,
органов местного самоуправления, юридических и физических
лиц к официальной статистической информации, включая
метаданные, формируемой в соответствии с федеральным
планом статистических работ.

ЕМИСС представляет собой государственный информационный ресурс,
объединяющий официальные государственные информационные
статистические ресурсы, формируемые субъектами официального
статистического учета в рамках реализации федерального плана
статистических работ.

Доступ к официальной статистической информации, включенной в
состав статистических ресурсов, входящих в межведомственную
систему, осуществляется на безвозмездной и недискриминационной
основе.

Система введена в эксплуатацию совместным приказом
Минкомсвязи России и Росстата от 16 ноября 2011 года
№318/461.

Координатором ЕМИСС является Федеральная служба государственной
статистики.

Оператором ЕМИСС является Министерство связи и массовых
коммуникаций РФ».

Контактная информация

В случае возникновения проблем при работе с системой пишите нам:
[email protected]
или звоните:

Первичный ипотечный рынок против вторичного ипотечного рынка

Хотя сейчас аренда может показаться более доступной, деньги, потраченные на аренду, — это деньги, которые вы больше никогда не увидите. С другой стороны, домовладение действительно может помочь обеспечить ваше финансовое будущее.

Купить или арендовать. Это давняя дилемма для молодых специалистов, и новые врачи не застрахованы от нее.

Хотя сейчас аренда может показаться более доступной, деньги, потраченные на аренду, — это деньги, которые вы больше никогда не увидите. С другой стороны, домовладение действительно может помочь обеспечить ваше финансовое будущее.Это позволяет вам накапливать богатство за счет собственного капитала и повышения его стоимости.

Тем не менее, путь к домовладению обычно долгий и в большинстве случаев дорогостоящий. И для большинства лучшим решением жилищного финансирования является получение ипотечной ссуды. Вот почему так важно понимать, как работает рынок ипотеки.

В этой статье мы рассмотрим ключевые различия между двумя основными рынками ипотечного кредитования:

Давайте нырнем.

Что такое первичный рынок ипотеки?

Первичный рынок ипотечного кредитования — это место, куда заемщики обращаются для получения жилищных кредитов напрямую от первичных кредиторов.

Эти кредиторы включают:

• Ипотечные банкиры.
• Ипотечные брокеры.
• Коммерческие банки.
• Кредитные союзы.
• Ссудо-сберегательные ассоциации.

Первичные кредиторы обычно ссужают деньги населению (вам), а затем продают большое количество облигаций инвесторам на вторичном рынке. Первичный рынок ипотеки — это источник ипотечных ссуд.

Готовы начать работу?
Запросите у врача ставки по ипотечному кредиту здесь!

Для кого предназначен первичный рынок ипотеки?

Первичный рынок ипотеки идеален для среднего домовладельца.

Если вы являетесь физическим лицом или имеете собственную семью, различные типы основных кредиторов, упомянутых выше, обычно будут открыты для сотрудничества с вами.

Это первое место, куда средний заемщик должен пойти, чтобы получить ипотечный кредит для финансирования покупки дома.

Как работает первичный рынок ипотеки?

Первичные кредиторы обычно предлагают ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой (ARM). Это означает, что ваша ставка фиксируется на определенный период, обычно пять лет, а затем корректируется ежегодно на основе заранее определенного индекса.С кредитами ARM платежи могут меняться в лучшую и худшую сторону. Все зависит от процентной ставки.

При этом вам необходимо знать максимальную сумму платежа, с которой вы можете столкнуться во время получения ссуды, и планировать ее соответствующим образом. Часто существует ограничение на то, насколько высока процентная ставка в течение срока действия вашего ипотечного кредита. Вы всегда можете использовать этот номер для расчета максимальной суммы, которую вам придется платить ежемесячно.

В большинстве случаев первичные кредиторы требуют первоначального взноса в размере не менее десяти процентов.Иногда они могут попросить предоплату до двадцати процентов. В зависимости от ваших обстоятельств вы всегда можете попытаться найти основного кредитора, который готов выплатить 10 процентов или меньше.

Преимущества первичного ипотечного рынка

Как вы уже поняли, первичный рынок ипотечного кредитования является наиболее жизнеспособным вариантом для потребителей. Вот его основные преимущества.

• Гибкость. Даже если ваше финансовое положение не соответствует норме, большинство основных кредиторов достаточно гибки, чтобы рассмотреть другие решения.
• Удобство. Первичные кредиторы находятся на местном уровне, что упрощает взаимодействие с ними напрямую. Это также означает, что они находятся в контакте с местным рынком и могут быстро принимать решения в зависимости от его условий.
• Низкая стоимость. Первичные кредиторы обычно делают всю андеррайтинговую и кредитную документацию собственными силами. Это сводит к минимуму расходы, связанные с закрытием ссуды.
• Меньшие авансовые платежи. Первичные кредиторы обычно не требуют большого первоначального взноса.

Ознакомьтесь с нашими еженедельными комментариями по первичному рынку ипотечного кредитования, которые охватывают текущие средние ставки по ипотечным кредитам каждый четверг.

Что такое вторичный рынок ипотеки?

Вторичный ипотечный рынок — это ипотечный рынок, на котором первичные кредиторы продают ипотечные кредиты таким инвесторам, как:

• Страховые компании.
• Ипотечные банковские компании.
• Пенсионные фонды.
• Федеральное правительство.

Эти инвесторы становятся вторичными кредиторами.

Для кого предназначен вторичный рынок ипотеки?

Вторичный рынок ипотеки не для среднего покупателя жилья.

Вторичные кредиторы специализируются на кредитовании крупных проектов, таких как строительство крупных торговых центров и офисных зданий.

Если у вас большой проект в сфере недвижимости, вы можете изучить вторичный рынок ипотеки. В противном случае ваш лучший выбор — это первичный рынок ипотеки.

Как работает вторичный рынок ипотеки?

Помните различные типы инвесторов, перечисленные выше?

На вторичном ипотечном рынке эти инвесторы покупают ипотечные кредиты, выданные некоторыми крупными национальными и региональными банками, а также через ипотечных брокеров.

В большинстве случаев вторичные кредиторы обычно не видят заемщиков или собственность до предоставления ссуды. Таким образом, обычно существуют строгие правила, которых необходимо придерживаться.

Преимущества вторичного ипотечного рынка

Если ваша ситуация требует вторичного ипотечного рынка, вот основные преимущества, на которые вы можете рассчитывать.

• Фиксированные ставки. Вторичные кредиторы обычно предлагают долгосрочные фиксированные ставки до тридцати лет.Это означает, что основная сумма и проценты остаются неизменными с течением времени, даже если есть изменения с налогами и страхованием.
• Небольшой первоначальный взнос или его нет. В отличие от первичного ипотечного рынка, на вторичном ипотечном рынке можно получить ипотеку с небольшим первоначальным взносом или без него.

Однако стоит отметить, что на вторичном рынке ипотечных кредитов обычно выше затраты на закрытие. Сюда часто входят сборы за подачу заявления, сборы за андеррайтинг, сборы за проверку, сборы за подготовку документов, опросы и многое другое.

Когда дело доходит до ипотечного кредитования, первичный и вторичный ипотечный рынок могут работать как днем, так и ночью.

Если вы средний покупатель жилья, сосредоточьтесь на первичном рынке ипотеки. Но если вам нужен значительный заем для финансирования крупного строительства или проекта недвижимости, то изучение вторичного ипотечного рынка может быть более идеальным.

Тем не менее, понимание того, как работает ипотечный рынок в целом, является ключом к принятию разумных решений, когда приходит время финансировать дом.

Возможно вам понравится:

Джек Вольстенхольм

Джек — руководитель отдела контента и SEO в LeverageRx, компании по личным финансам, предназначенной исключительно для врачей.

Как ориентироваться на рынке горячего жилья: для покупателей и продавцов

Наблюдали ли вы в последнее время за горячим рынком жилья? Это безумие ! Мало того, что цены на жилье выросли на 11,2% с прошлого года, но и из-за нехватки домов покупатели делают сумасшедшие вещи только для того, чтобы убедиться, что они получают дом, который им нужен. ¹ Шестьдесят три процента покупателей жилья в 2020 году сделали предложение, даже не увидев дома! ² И 39% домов продаются по цене выше запрашиваемой — в некоторых случаях мы говорим о или выше. ³ Кроме того, покупатели готовы пропустить осмотр дома и даже сдать его обратно владельцу, чтобы сделать сделку еще более приятной.

Отличное время быть продавцом. . . ну, то есть до вы, , должны найти место, поменяться ролями и тоже стать покупателем.Может показаться, что вы просто не можете выиграть, но — это возможностей выжить на этом сумасшедшем рынке. Как? Вот несколько советов, как сохранять хладнокровие на этом горячем рынке.

Что такое рынок горячего жилья?

К настоящему времени вы уже часто слышали термин «рынок горячего жилья». Но что это вообще значит? Горячий рынок жилья случается, когда покупателей больше, чем домов — иначе говоря, спрос высок, а предложение низкое. Помните это из урока экономики?

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Спрос и предложение — это основа того, что приводит к росту затрат на товары, которые вы покупаете — да, даже дома. Продавцы на таком рынке жилья обычно могут продать свой дом быстро и заодно заработать на этом немалые деньги. Для покупателей же все меньше радуг и бабочек. Покупатели часто обнаруживают, что платят больше и получают меньше за свои деньги на жарком рынке жилья.

Реально рынок недвижимости постоянно меняется .Конечно, временами это может быть довольно предсказуемо, и это позволяет нам предвидеть определенные тенденции, но есть также большие сдвиги, которые могут заставить рынок принять совершенно новый курс на месяцы или даже годы. С 2013 года средняя цена продажи жилья выросла, и это говорит нам о том, что мы уже какое-то время работаем на действительно сильном рынке. ⁴ Это означает, что некоторые люди ожидают, что жилищный пузырь удачи лопнет (иначе говоря, рынок застопорится и нырнет в гору), но пока этого не происходит.

Почему рынок жилья такой горячий прямо сейчас?

Кто-то может сказать, что ответ прост: COVID-19. Итак, повлиял ли COVID-19 на рынок жилья? Ну, конечно. Но на самом деле все проблемы вызвала не пандемия. Было последствий пандемии. Вот несколько примеров того, как рынок жилья перевернулся с ног на голову и превратился в безумие для покупателей.

Проблемы с поставками

В некотором смысле все началось с нехватки пиломатериалов.Из-за нехватки материалов для строительства новых домов было не так много вариантов для покупателей, которые искали дома новой постройки. А если вы не можете найти новый дом, тогда ваш следующий вариант — поискать старый дом. Это означает, что теперь у вас вдвое, на больше покупателей, которые смотрят на половину домов, как обычно. Закрытие фабрик, несомненно, повлияло на все.

Дома на продажу не хватает

Итак, теперь у вас не только строится меньше новых домов, но и их недостаточно для продажи, чтобы удовлетворить спрос.В марте 2021 года непроданные дома составляли 1,07 миллиона домов, что на 28,2% меньше, чем в 2020 году, когда было 1,49 миллиона домов. ⁵ Это означает, что люди, желающие купить дом, станут более отчаянно пытаться его найти — и с большей вероятностью будут платить более высокие цены, чтобы это произошло.

Массовый исход из метро

Все массово уезжают из Калифорнии и Нью-Йорка! Звучит знакомо? Если вы вообще смотрели новости в прошлом году (прежде всего, извините), вы, вероятно, видели много новостей о людях, покидающих свой переполненный большой город с завышенными ценами в поисках более дешевых домов в пригороде.И все это было правдой.

С июля 2019 года по июль 2020 года в штате Калифорния на 135 400 человек больше человек покинули штат, чем переехали в него. ⁶ Что касается больших городов, то, похоже, больше всех пострадал Нью-Йорк. В 2020 году «Большое Яблоко» покинуло 110 978 человек, что на 487% больше, чем в 2019 году! ⁷

Низкие процентные ставки

И давайте не будем забывать об этих безумно низких процентных ставках по ипотеке.ФРС снизила процентные ставки на полпроцентного пункта в начале марта 2020 года, а затем в том же месяце снова снизила их с до до 0–0,25%. ^{8 , 9} Это заставило группу людей не только рефинансировать свою ипотеку, но и купить дома — в разгар глобальной пандемии! В то время, когда вы могли подумать, что люди будут сидеть на корточках и оставаться на месте, многим было нормально покупать или продавать из-за этих безумно низких процентных ставок.

В 2020 году средняя процентная ставка по обычной ипотеке с фиксированной ставкой на 15 лет (самый дешевый тип ипотеки и единственный вид, который мы рекомендуем) упала до 2.61! ¹⁰ И сейчас в 2021 году средний показатель за апрель все еще остается низким — 2,36%. ¹¹

Как ориентироваться на жарком рынке жилья

Что это значит для продавцов?

Поскольку мотивированных покупателей больше, чем продавцов, конкуренция и запасы жесткие. . . не такой жестокий. Многие объявления, особенно на сумму менее 350 000 долларов, быстро растут и содержат массу предложений. Если вы продавец на этом жарком рынке жилья, у вас действительно сильное преимущество.Вы можете сесть и просмотреть множества предложений и выбрать лучшее. Вам не обязательно принимать первое предложение только потому, что вы находитесь в затруднительном положении и вам нужно двигаться.

Но прежде чем вы повесите табличку «Продается» и загрузите свой Tahoe транспортными коробками, убедитесь, что вы действительно финансово (и эмоционально) готовы продать. Затем, если зеленый свет мигает, следующий шаг — связаться с вашим агентом и подготовиться к этим обычным вещам на рынке продавца:

• Вы продаете и покупаете ? Продайте свой дом перед покупкой.Помните, что при низком уровне запасов на поиск нового дома может уйти больше времени, чем на продажу существующего. И вы определенно не хотите застревать, выплачивая двух ипотечных кредитов одновременно. Как бы круто ни было продать свое жилье и положить в карман все эти лишние деньги, просто помните, что скоро вы окажетесь на месте покупателя, ищущего новое место. Это означает, что вы почувствуете все те головные боли, которые возникают в связи с тем, что вы покупатель.
• Сделайте так, чтобы все возможности работали в вашу пользу. Нужно покупать и продавать в тот же день? Хотите сдать дом обратно после продажи? На этом жарком рынке жилья покупатели с большей вероятностью примут ваших условий. Воспользуйтесь этим!
• Имейте план игры с несколькими предложениями. Будьте на одной странице со своим агентом по поводу цены, типа финансирования и непредвиденных обстоятельств, чтобы выбрать лучшее предложение.
• Дома по более высокой цене двигаются не так быстро. Если стоимость вашего дома составляет около 500 000 долларов и выше, не расстраивайтесь, если его продажа займет немного больше времени.
• Убедитесь, что у вас достаточно страхового покрытия для увеличения стоимости вашего нынешнего дома. Пока вы живете в своем нынешнем домашнем милом доме, рекомендуется убедиться, что страховая сумма вашего домовладельца достаточна для покрытия нового роста стоимости вашего дома.

Что это значит для покупателей?

Тот факт, что это рынок продавца, не означает, что покупатели тоже не могут победить. Но вам понадобится опытный профессиональный агент по недвижимости в вашем углу — сейчас больше, чем когда-либо.Между низким уровнем запасов домов, сумасшедшими конкурентными предложениями и домами, цена которых на превышает запрашиваемую цену на , вам понадобится первоклассный агент, который будет вашим проводником.

Чтобы выиграть на рынке продавца, покупатели должны помнить следующее:

• Подумайте о своих временных рамках. Покупка дома — это долгосрочное вложение. Если вы не планируете оставаться в доме по крайней мере три года, возможно, вы захотите переосмыслить его покупку — особенно на таком жарком рынке жилья, как этот.
• Знайте, что нужно, чтобы иметь конкурентоспособное предложение. Если вы собираетесь воспользоваться ипотечной ссудой, обязательно получите предварительное одобрение (а не только предварительную квалификацию) для получения обычной ссуды.
• Сделайте денежное предложение (если вы на него сэкономили). Если вы все это время копили, чтобы сделать предложение наличными, то еще лучше! Знаете, деньги — это король, и они выделят вас среди других покупателей. На этом горячем рынке жилья вам нужно всего и всего , что может подтолкнуть вас к другому предложению.И если вы поступаете с предложением «все наличными» — это обязательно привлечет много внимания.
• Придерживайтесь бюджета. Конечно, есть соблазн увеличить свое предложение и увеличить свой бюджет, особенно если вы любите дом и чувствуете, что вам нужно действовать прямо сейчас. Но не позволяйте эмоциям и нехватке времени заставить вас принять плохое денежное решение. Многие покупатели увлекаются этим — каждый пятый покупатель жилья впервые предложил больше, чем позволял его бюджет, и почти 15% полностью отказались от непредвиденных обстоятельств (например, осмотра дома). ¹²
• Будьте готовы к долгой домашней охоте. Как бы вы ни хотели купить дом прямо сейчас, вам, возможно, придется смириться с ожиданием, особенно если вы впервые покупаете дом. Каждый пятый покупатель жилья впервые потратил больше года на поиски своего дома. ¹³
• Знайте, когда уходить. Если вы продолжаете получать перевыполненные ставки, думаете, что вам придется довольствоваться домом, который вам не нужен, или чувствуете давление из-за превышения бюджета (не делайте этого), то, возможно, лучше дать немного остыть.Ожидание от шести месяцев до года может показаться вечностью, но это может многое сделать для того, чтобы рынок жилья успокоился.

Бонус: вы сможете продолжать добавлять к своему первоначальному взносу и, возможно, даже получать прибавку на работе — все это улучшит ваше положение, когда вы сделаете покупку .

Как выиграть торговую войну

Итак, к лучшему или к худшему, вы вступили в войну ставок. Угадай, что? В наши дни это нормально, . Redfin обнаружил, что 64% ​​предложений, которые они написали в марте 2021 года, закончились войной торгов. ¹⁴ Ваше предложение может привлечь внимание продавца, если оно является самым высоким в таблице или , если оно сопровождается наименьшим количеством препятствий, через которые нужно перескочить (непредвиденные обстоятельства). Вот несколько способов сделать вашу ставку еще лучше:

• Предложите увеличить самую высокую ставку на 1000 долларов до определенной суммы. Таким образом, вероятность того, что вас кто-то перебьет, будет меньше.
• Сделайте денежное предложение.Это снижает ваши затраты на закрытие и сокращает время закрытия — вероятно, этого и хочет продавец, если они одновременно пытаются купить еще один дом.
• Увеличьте сумму вашего первоначального взноса или процент задатка.
• Напомните продавцу, почему вы любите его дом. Если вы уже отправили рукописное письмо, укажите на это еще раз! Людям нравится думать, что их дом будет любить и радовать следующий домовладелец.
• Если вы получили предварительное разрешение на ипотеку, еще раз скажите .Таким образом, продавец будет знать, что вероятность того, что ваше финансирование может сорваться в последнюю минуту, меньше.
• Обязательно воздержитесь от желания связаться с продавцом самостоятельно. Не будь здесь жутким. Вероятно, они находятся в сильном стрессе, и вы можете усугубить ситуацию. Лучше всего, чтобы ваш агент представил ваше дело своему агенту .

Спадет ли рынок горячего жилья?

Если вы думаете о покупке или продаже, успокойтесь, ребята.Все профи согласны с тем, что рынок этого продавца надолго останется. Однако помните, что недвижимость — региональная. Конечно, мы видели, как рынок по всей стране резко вырос, но это может быть неправдой, если вы ищете дома в сельской местности Нью-Мексико. Всегда лучше спросить профессионального агента в вашем районе, что происходит.

Этот рынок чокнутый — это нельзя отрицать. Однако в какой-то момент все снова утихнет — такова природа зверя. Но чтобы охладить этот горячий рынок жилья, потребуется несколько факторов.Плохие новости? Вещи, которыми можно полить рынок, не очень хорошие вещи:

Инфляция

Мы уже видели, как цены на продукты и бензин росли за последние шесть месяцев, и существует реальная вероятность того, что и здесь может возникнуть полноценная инфляция, поскольку экономика снова откроется. Если люди ограничены в покупке предметов первой необходимости, они, вероятно, с меньшей вероятностью купят дом.

Рост процентных ставок

Процентные ставки сейчас до смехотворно низко .Но когда они увеличатся даже всего на пару процентных пунктов, мы увидим, как люди замирают, как олени в свете фар. Но ФРС заявила, что планирует удерживать ставки на низком уровне до 2023 года. ¹⁵

Возьмите под свой контроль рынок горячего жилья с помощью Trusted Pro

Это определенно время, чтобы иметь на вашей стороне надежного профессионала в мире недвижимости. Если вы покупаете или , продавая дом на этом горячем рынке жилья, не будет делать в одиночку.Вам нужен опытный агент, который знает область, знает, как выглядит рынок, и знает, как использовать это, чтобы использовать ваше преимущество . Они могут помочь вам сэкономить больше денег или заработать больше денег — независимо от того, покупаете ли вы или продаете.

Именно поэтому у нас есть рок-звездные агенты в нашей общенациональной программе одобренных местных поставщиков (ELP). Наши специалисты по недвижимости — это высококлассные профессионалы на вашем рынке, которые заслужили наше доверие, действительно заботясь о ваших финансовых целях. Они выдержали рыночные штормы и являются единственными профессионалами, которых мы рекомендуем, чтобы помочь вам сделать следующий шаг.Убедитесь, что у вас есть надежный профессионал в вашем углу на этом рынке горячего жилья.

Найдите своего агента по недвижимости сегодня!

Грозовые облака приближаются к рынку жилья

Уильям Р. Эммонс

КЛЮЧЕВЫЕ ВХОДЫ

• Несколько индикаторов указывают на то, что рынок жилья — это яркое пятно на фоне мрачных перспектив экономики США.
• Этот жилищный цикл, вероятно, будет отличаться от предыдущих и может не прогнозировать направление экономики, как это было в прошлом.
• Перспективные индикаторы указывают на слабый прогноз как для жилья, так и для экономики.

Строительство нового жилья и продажи новых и существующих домов резко выросли в последние месяцы. Кроме того, цены на жилье выросли на 4,4% в реальном выражении за 12 месяцев по июль, что является самым большим приростом за четыре года. Если рынок жилья является предвестником грядущих событий для экономики в целом, указывают ли эти позитивные признаки на более широкое восстановление в ближайшем будущем?

К сожалению, не существует строгого правила, которое переводит признаки силы на рынке жилья в сильную экономику.Текущие обстоятельства настолько необычны, что всплеск роста жилищного строительства сам по себе не может предсказать более широкие тенденции. Более того, сам рынок жилья может быть не таким сильным, как можно предположить при выборочном чтении последних данных.

Жилье как опережающий показатель

Жилищные данные, такие как ставки по ипотечным кредитам, продажи домов, цены на жилье и жилищные инвестиции, имеют хорошую репутацию в прогнозировании рецессий. В частности, все четыре индикатора ослабли перед рецессиями 1990-91, 2001 и 2007-09 годов.Осенью 2019 года эти индикаторы, по-видимому, сигнализировали о возможности новой рецессии, которая начнется в конце 2019 или начале 2020 года.

Конечно, пандемия коронавируса обрушилась на США в первом квартале 2020 года, вызвав глубокую рецессию, которая не имела ничего общего с жилищным фондом. Мы никогда не узнаем, произошла ли рецессия, о которой сигнализируют жилищные индикаторы, если бы пандемия не материализовалась.

Данные по жилищному строительству не только служат хорошими опережающими индикаторами начала рецессии, но и служат хорошим сигналом для последующего восстановления.За исключением 30-летней ипотечной ставки, которая продолжала снижаться в течение двух лет после начала последних трех рецессий, все остальные показатели (продажи, цены и инвестиции) достигли дна не позднее, чем через два квартала рецессии. . Поскольку каждая из этих рецессий длилась от трех до шести кварталов, ранний подъем жилищного сектора можно интерпретировать как ведущий индикатор восстановления экономики.

Может ли на этот раз быть иначе?

Недавний рост числа открытий, продаж и цен на жилье может посылать вводящие в заблуждение сигналы в эти необычные времена по двум причинам.

Во-первых, восстановление жилищного фонда в последние месяцы могло быть вызвано в основном падением ставок по ипотечным кредитам, а не перспективами широкого восстановления экономики. В самом деле, это может быть основной причиной, по которой рынки жилья начинают восстанавливаться раньше, чем остальная часть экономики во время любой рецессии. Другими словами, способность жилищных индикаторов «предсказывать» начало и конец рецессии может быть артефактом изменений ставок по ипотечным кредитам, реакцией рынков жилья и типичной продолжительностью рецессии в последние десятилетия.

Как показано в моей статье за ​​2019 год, ставка по ипотеке обычно увеличивается на за год или два до рецессии; это тогда
снижается на в течение одного-трех лет после начала рецессии. Например, в период рецессии 1990–1991 годов ставка по ипотеке снижалась почти на пять лет — начиная с начала 1989 года и достигнув своего дна только в середине 1993 года. Восстановление жилья, начавшееся в 1991 году, возможно, было вызвано в первую очередь падением ставок по ипотеке, а не улучшением экономических условий в целом.

Что касается второй, и даже более веской причины, коронавирусный шок, поразивший экономику в этом году, и последовавшие за этим политические меры не похожи ни на что в недавней истории. Возможно, эта рецессия и последующее восстановление также будут другими, даже если цикл ставок по ипотеке пока соответствует более ранним циклам.

Судя по доходности долгосрочных казначейских ценных бумаг, инвесторы ожидают, что экономическая активность будет очень слабой в течение очень долгого времени. Например, доходность 10-летних казначейских облигаций, как ожидается, будет преобладать через 10 лет в будущем — 10-летняя форвардная ставка для 10-летних казначейских облигаций — равна всего 1.8%, самый низкий показатель с 1953 года. Долгосрочная форвардная ставка казначейства предполагает, что 30-летняя ипотечная ставка — и экономическая активность — не скоро вырастут, а долгое время останутся на очень низком уровне.

Отрицательные сигналы корпуса накапливаются

Несмотря на то, что в последние месяцы продажи жилья, цены на жилье и инвестиции в жилую недвижимость демонстрируют признаки роста, другие признаки указывают на то, что впереди ждут проблемы в жилищном секторе и в экономике.

Просрочки по ипотеке

Ассоциация ипотечных банкиров сообщила, что 4.4% ипотечных кредитов с первым залогом просрочены не менее чем на 90 дней или находятся в обращении взыскания на конец второго квартала 2020 года (см. Диаграмму 1.)

Рисунок 1

ИСТОЧНИК: Ассоциация ипотечных банкиров.

ПРИМЕЧАНИЯ: Ежеквартальные данные представляют собой долю закладных с первым залогом, срок погашения которых просрочен не менее чем на 90 дней, но не взыскание, плюс доля закладных с первым залогом в процессе обращения взыскания. Данные начинаются с первого квартала 1980 года и заканчиваются вторым кварталом 2020 года.

ОПИСАНИЕ: До Великой рецессии 2007-09 годов этот показатель в основном колебался в районе 2%. Во время Великой рецессии этот показатель резко увеличился, достигнув пика в 9,65% в первом квартале 2010 года, а затем постепенно снижался. Доля ипотечных кредитов, серьезно просроченных или находящихся в обращении, увеличилась с 1,66% в первом квартале 2020 года до 4,40% во втором квартале.

Это самый высокий уровень с момента окончания кризиса потери права выкупа. Некоторые заемщики, не выплачивающие ипотечные кредиты, защищены временным мораторием на обращение взыскания, но неопределенность экономических перспектив означает, что риск того, что многие не будут платить, остается высоким.

Резервы банков на случай потери ссуд

Банки должны откладывать резервы из текущей прибыли, чтобы покрыть вероятные будущие убытки по предоставленным ими займам. Банки принимают во внимание временные факторы, такие как мораторий на потерю права выкупа и другую информацию, в том числе непубличную, которая делает банки лучшими судьями вероятных потерь по ссудам. Таким образом, недавний всплеск резервов крупных банков на возможные потери по ссудам является надежным сигналом о серьезных проблемах, которые ждут многих заемщиков. (См. Рисунок 2.)

Рисунок 2

ИСТОЧНИК: Совет управляющих Федеральной резервной системы.

ПРИМЕЧАНИЯ: Еженедельные данные представляют собой резерв на потери по ссудам и лизингу (ALLL) как процент от всех ссуд и лизинговых операций, находящихся в ведении крупных коммерческих банков; это мера ожидаемых убытков по ссудам. Эти крупные банки являются учреждениями «первой категории», которые в совокупности владеют 66% всех активов, принадлежащих зарегистрированным на национальном уровне коммерческим банкам. Подробности см. В еженедельном выпуске H.8 Федеральной резервной системы. Данные начинаются с апреля 1985 года и заканчиваются 2 сентября 2020 года.

ОПИСАНИЕ: Резервы на покрытие убытков по ссудам крупных банков резко выросли в конце 1980-х годов в ожидании дефолта по ссудам, предоставленным странам с формирующимся рынком и развивающимся странам, и в первую очередь заемщикам коммерческой недвижимости.В течение этого периода эти резервы в процентном отношении ко всем займам достигли 2,30% в начале января 1988 г., а затем снизились и стабилизировались ниже 2% до финансового кризиса. Резервы банков на покрытие убытков по ссудам выросли еще выше во время Великой рецессии и после нее в ожидании дефолта отечественных коммерческих заемщиков и домашних хозяйств, при этом их процентная доля достигла 4,37% в мае 2010 года. Крупные банки увеличили свои резервы на возможные потери с 1,21% от суммы. займы на конец марта 2020 года до 2,29% на начало сентября 2020 года.

Банковские стандарты кредитования

Еще одним важным индикатором будущих жилищных и других экономических условий является то, насколько слабо или ограничительно действуют банки при выдаче новых ссуд. В отличие от резервов на возможные потери по ссудам, которые отражают уже выданные ссуды, стандарты кредитования банков являются показателем того, что экономисты называют предложением кредита — условий и стандартов, на которых банки готовы предоставлять дополнительные ссуды. Ужесточение стандартов, вероятно, приведет к уменьшению объема выдачи кредитов в будущем, что может ослабить жилищную активность.

Последний обзор мнения старшего кредитного специалиста Федеральной резервной системы отражает стандарты кредитования банков в июле по сравнению с теми, которые преобладали в апреле. (См. Рис. 3.) Кредитные стандарты для ипотечных кредитов резко ужесточились в начале лета, предполагая, что предложение кредитов для ипотечного кредитования будет сдерживающим фактором в предстоящие месяцы.

Рисунок 3

ИСТОЧНИКИ: Совет управляющих Федеральной резервной системы и Haver Analytics.

ПРИМЕЧАНИЯ. Квартальные данные представляют собой чистую долю банков, ответивших на опрос старшего кредитного специалиста Федеральной резервной системы о том, что они ужесточили стандарты кредитования по новым ипотечным жилищным кредитам в предыдущие три месяца; чистая доля рассчитывается как процент банков, сообщивших об ужесточении стандартов, минус процент банков, сообщивших о смягчении стандартов.Банки также могут сообщить, что они не внесли изменений в стандарты кредитования, и в этом случае они не будут приняты во внимание. Результаты опроса начинаются в третьем квартале 1990 года и продлятся до третьего квартала 2020 года (опрос проводился в июле).

ОПИСАНИЕ: Чистая доля банков, сообщивших о более жестких стандартах кредитования по ипотечным жилищным кредитам, достигла примерно 33% в первом квартале 1991 года до их смягчения; в течение оставшейся части 1990-х годов и вплоть до 2006 года чистая доля колебалась в основном от 5% до -5%.На пике во время Великой рецессии эта мера ужесточения кредитного предложения достигла примерно 79% в третьем квартале 2008 года. Чистая доля банков, ужесточающих стандарты, составила -3% в первом квартале 2020 года, что указывает на небольшое ослабление стандартов в целом. . В третьем квартале 2020 года чистая доля банков, ужесточающих стандарты по ипотечному кредитованию нового жилья, достигла 61%.

Доверие потребителей

Данные августовского опроса показывают, что доверие потребителей приближается к шестилетнему минимуму.(См. Рис. 4.) Несмотря на растущий фондовый рынок и падение безработицы, потребители по-прежнему с осторожностью смотрят в будущее. Если доверие потребителей останется низким, маловероятно, что рынок жилья продолжит оставаться на высоком уровне.

Рисунок 4

ИСТОЧНИКИ: Conference Board, Мичиганский университет и расчеты автора.

ПРИМЕЧАНИЯ. Ежемесячные данные представляют собой стандартизированную комбинированную версию двух показателей доверия потребителей. Во-первых, я стандартизировал индексы Conference Board и Мичиганского университета, вычтя значение индекса за каждый месяц из среднего значения индекса, рассчитанного за весь период (январь 1985 г. — август 2020 г.), а затем разделив его на стандартное отклонение индекса; это делает две меры напрямую сопоставимыми.Затем я сложил две стандартизованные меры и разделил их на два. По построению среднее значение стандартизированных показателей доверия потребителей равно нулю. Значение 1 указывает на то, что объединенный стандартизованный показатель уверенности потребителей был на одно стандартное отклонение выше среднего значения за этот 35-летний период.

ОПИСАНИЕ: Этот показатель потребительского доверия был относительно высоким еще в феврале 2020 года, когда он составлял 1,26. Показатель упал до -0,90 в апреле и составил -0,82 в августе 2020 года, оба относительно низкие значения.

Неопределенность затуманивает перспективы

Беспрецедентный характер нынешней рецессии и связанных с ней ответных мер экономической политики затрудняет прогнозирование, чем обычно. Жилищные индикаторы служили хорошими опережающими индикаторами рецессий и восстановлений в прошлом, но нет никакой гарантии, что текущая сила некоторых жилищных индикаторов является надежным предзнаменованием более широкой экономической силы.

Примечания

1. На основе Национального индекса цен на жилье CoreLogic, дефлированного Индексом потребительских цен для городских потребителей Бюро статистики труда.
2. См. Статьи Уильяма Р. Эммонса: «Сигналы рецессии: четыре жилищных индикатора, на которые стоит обратить внимание в 2019 году», Перспективы рынка жилья, , 6 декабря 2018 г., и «Сигналы рецессии: показатели жилищного строительства остаются в соответствии с более широким спадом в 2020 году. « Перспективы рынка жилья , 17 декабря 2019 г.
3. Текущая рецессия началась после месячного пика экономической активности в феврале. Однако с точки зрения квартальной активности пик экономической активности пришелся на четвертый квартал 2019 года из-за серьезного спада экономической активности в марте, согласно данным Комитета по датам делового цикла Национального бюро экономических исследований.
4. См. Уильям Р. Эммонс, «Почему еще не упали ставки по ипотеке?» Перспективы рынка жилья , 15 июня 2020 г.
5. Если быть точным, ставка по ипотеке снижалась почти на пять лет по сравнению с ее собственной скользящей средней за 12 кварталов. См. Статьи, указанные в Примечании 2, для получения более подробной информации.
6. Еще одним важным фактором является переход, осуществляемый в этом году на новые стандарты банковского учета ожидаемых убытков по ссудам.

Эта статья впервые появилась в нашей публикации «Перспективы рынка жилья».

Продажи

домов в США растут. Когда прекращается музыка?

Как приметы жилищного строительства, остерегайтесь популярного поиска в Google.

В первую неделю апреля в США поисковый интерес к фразе «когда рухнет рынок жилья» подскочил на 2450% по сравнению с предыдущим месяцем и, по данным Google, сейчас более популярен, чем когда-либо с 2004 года. Поисковые запросы «купить дом» и «продать дом» также вызвали рекордный интерес.

Наблюдатели рынка вправе насторожиться.Средняя цена продажи существующего дома в США составила 313000 долларов в феврале, что почти на 16 процентов больше, чем годом ранее, когда ежегодное увеличение на 3-5 процентов считается нормальным, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов. группа.

«Я думаю, это то, о чем все думают», — сказал Джонатан Дж. Миллер, оценщик из Нью-Йорка, который анализирует рынки по всей стране. «Как долго это продлится?»

Ответ во многом будет зависеть от того, где вы живете, и от того, как пандемия продолжает менять приоритеты покупателей, но это будет зависеть от двух тенденций: роста ставок по ипотечным кредитам и невероятно ограниченных запасов на некоторых рынках, которые, вероятно, сохранят спрос на остальном рынке. К 2021 году, даже если рост цен замедлится, считают некоторые аналитики.

То, что ждет в конце этого безумного периода, вряд ли будет напоминать пузырь на рынке жилья 2008 года, который вызвал затяжной крах, когда, наконец, лопнул, сказали они. Сегодняшний рынок с наддувом вызван пандемическими силами, которые поставили под сомнение другие предположения о рынке. Даже когда маятник качнулся в сторону увеличения спроса на пригородных рынках, города тоже стремительно растут.

По всей стране жилищный инвентарь был на рекордно низком уровне в 1,03 миллиона единиц в конце февраля, снизившись на 29.По данным Национальной ассоциации риэлторов, это рекордное снижение на 5 процентов по сравнению с годом ранее.

В результате дома продаются в среднем за 20 дней, рекордная скорость, когда обычно 60 дней, сказал Лоуренс Юн, главный экономист группы.

«Это создает ощущение пузыря», — сказал г-н Юн, вспоминая предвкушение кризиса субстандартной ипотеки, который привел к падению цен после 2008 года. «Но фундаментальные факторы другие».

В отличие от последнего крупного жилищного кризиса, когда цены продажи резко упали и многие покупатели застряли в рискованном финансировании с регулируемой процентной ставкой, сегодня средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой остается на рекордно низком уровне, кредиторы полагаются на более строгие требования к андеррайтингу и у домовладельцев больше ликвидности.

«У нас нет безрассудного кредитования, которое у нас было раньше», — сказал г-н Миллер, и поэтому даже когда рыночные условия станут пенистыми, некоторые могут обнаружить, что они переплатили за свою собственность, но приливы и отливы будут больше в соответствии с регулярными экономическими циклами.

В четвертом квартале 2021 года г-н Юн прогнозирует, что объем продаж жилья в США упадет на 10 процентов по сравнению с периодом прошлого года, поскольку ставки по ипотечным кредитам приблизятся к 3,5 процента, по сравнению с примерно 2,7 процента в начале 2021 года.

Он также ожидает, что в краткосрочной перспективе цены на жилье продолжат расти из-за более чем десятилетнего вялого жилищного строительства, которому мешает ограничительное зонирование и высокие затраты на рабочую силу.

Тем не менее, пандемия по-разному повлияла на рынки. В Нью-Йорке, где коммерческая недвижимость пострадала, а покупатели жилья разошлись по окрестным пригородам в поисках доступности и большего пространства, рынок сбыта упал в начале пандемии, но, похоже, повернул за угол.

«Скорость, с которой дома продаются на национальном уровне, неустойчива, но в Нью-Йорке рост только начинается», — сказала Нэнси Ву, экономист StreetEasy, веб-сайта со списком домов.

За неделю, закончившуюся 11 апреля, было подписано 783 новых контракта по всему городу, что является самым высоким показателем с тех пор, как компания начала отслеживать незавершенные продажи в 2019 году, когда пик составлял 491 контракт, сказала она.

В отличие от большей части страны, Нью-Йорк до пандемии был перенасыщен предметами роскоши, и цены начали снижаться примерно с 2017 года. С 2018 по конец 2019 года на Манхэттене цены продажи упали примерно на 15 процентов. — сказал Миллер. В совокупности цены упали еще на 5–7 процентов с момента появления Covid, в среднем до 1 доллара.075 миллионов в прошлом квартале, и продавцы, наконец, становятся более реалистичными, сказал он. (Квартиры с одной спальней, наибольшая доля проданных квартир, закрылись в среднем за 760 000 долларов.)

Снижение цен стало благом для более широкого круга людей. По словам Миллера, впервые покупатели составили 41,9% продаж на Манхэттене в прошлом квартале, что является самой высокой долей как минимум за семь лет. При этом доля покупателей, полностью торгующих за наличные, упала до 39,3 процента, что является семилетним минимумом, что может отражать как благоприятные процентные ставки, так и отход от инвестиционных покупателей.

Даже элитные акции города, цены на которые снизились, находится на подъеме, сказала Донна Ольшан, президент Olshan Realty, которая отслеживает рынок на уровне 4 миллионов долларов и выше. По состоянию на 18 апреля в городе было зарегистрировано 11 недель подряд с 30 или более контрактами, подписанными на этом уровне, что является самой продолжительной такой серией, по крайней мере, с 2006 года.

«У этого есть потенциал, чтобы продлиться какое-то время, потому что результаты только основана на полубаке бензина », — сказала г-жа Ольшан, имея в виду тот факт, что большинство из этих подписаний было подписано местными и местными покупателями, поскольку международные покупатели остаются в основном в стороне от ограничений на поездки.

Настроение в городе уже изменилось, поскольку вакцинация прогрессирует и покупатели ожидают выгоды от федерального пакета стимулов, сказал Марк Чин, агент и соруководитель обучения в Keller Williams, Нью-Йорк.

«Люди, подписавшие контракты еще два месяца назад, в полном восторге от этого, потому что дно уже позади», — сказал он.

Возрождение Нью-Йорка также ставит под сомнение одно из первых предположений во время пандемии — пригороды выиграют за счет больших городов, где покупатели, не привязанные к офисным дорогам, могут жить дальше от работы.

Вместо этого новый анализ запросов почтовой службы на смену адреса показывает, что миграционные модели со времен Covid-19 не изменились так сильно, как некоторые предсказывали. В Нью-Йорке действительно наблюдался всплеск исходящей миграции, но эта тенденция началась до пандемии.

«Легкий ответ был: город упал, пригороды выросли», — сказал г-н Миллер. «А теперь выясняется, что оба встали».

Пока что из-за ограниченного предложения многие пригороды пользуются высоким спросом. Округ Фэрфилд, штат Коннектикут.Например, в прошлом квартале было зарегистрировано 3045 продаж, что является максимальным показателем за более чем 16 лет, наряду с самым низким уровнем товарных запасов за 25 лет, согласно отчету брокерской компании Douglas Elliman.

Но с учетом того, что цены на некоторых отстающих рынках подскочат почти на 20 процентов, Миллер не ожидает, что рост будет продолжаться быстро, отчасти потому, что привлекательность многих пригородов заключается в доступности по сравнению с большими городами. В какой степени удаленная работа останется неотъемлемой частью жизни после вируса, также все еще неясно.

«Манхэттен, наконец, присоединился к вечеринке», — сказал он, имея в виду рост продаж в городе. «Но мы не уверены, хотим ли мы участвовать в этой вечеринке, потому что есть неуверенность в том, как все закончится».

Чтобы получать еженедельные обновления по электронной почте о новостях жилой недвижимости, подпишитесь здесь. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.

Рост цен на жилье начинает тревожить политиков

Конечно, пандемия остановила практически все. Но рынок жилья? Он продолжает идти вперед.На самом деле цены растут.

Тем не менее, по их мнению, нынешние темпы роста цен на жилье неустойчивы. «Я обеспокоен тем, что рост цен задушит новых покупателей», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов. «Это просто не может продолжаться».

Средняя цена дома в Сан-Хосе, штат Калифорния, в четвертом квартале составила 1,4 миллиона долларов, что на 12,4 процента больше, чем за тот же период годом ранее. Но некоторые из самых больших увеличений произошли за пределами самых дорогих городов, поскольку жители бежали из переполненных городских центров во время пандемии.Согласно индексу Case-Shiller, в декабре цены в Финиксе выросли на 14,4 процента по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а в Сиэтле — на 13,6 процента.

Как процветал рынок жилья во время одного из самых глубоких экономических спадов в истории США?

Во-первых, кризис необычайно однобокий: белые воротнички, которые могут работать удаленно, по большей части остались невредимыми, и многие из них фактически увеличили свои сбережения и пожинали плоды более высоких цен на акции.По мнению аналитиков, исторически низкие ставки по ипотечным кредитам — результат реакции Федеральной резервной системы на кризис, направленной на легкие деньги, — подтолкнули некоторых из этих покупателей к покупке первого или второго дома.

Между тем, перенасыщение миллениалов — самой большой когорты поколений в стране, состоящей из тех, кто родился с начала 1980-х до середины 1990-х годов — достигает пика возраста для покупки первого дома, и региональные данные показывают, что пандемия побудила многих из них забирайте ставки и отправляйтесь в пригород.

Но домов просто не хватает для удовлетворения демографического спроса, что приводит к росту цен на те дома, которые выставляются на продажу, и потенциально задерживает способность многих других миллениалов стать собственниками жилья — основной способ, которым американцы создают богатство.

Другая проблема заключается в том, что потенциальный скачок ставок по ипотечным кредитам по мере восстановления экономики может оставить в беде заемщиков, которые поспешили покупать, когда ставки были низкими, а в некоторых случаях заплатили выше запрашиваемой цены, учитывая жесткую конкуренцию за ограниченное предложение домов.И внезапное падение цен на жилье ударит по продавцам, которые не размещали свои дома во время пандемии.

«Сейчас я бы не назвал это пузырем, но это не делает его менее тревожным», — сказал Майк Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров. Поскольку цены на жилье растут в «3 раза быстрее, чем рост доходов, это означает, что мы собираемся обогнать покупателей».

«Я думаю, что мы могли бы продолжить игру с такой скоростью еще пару кварталов, прежде чем мы наткнемся на эту стену», — добавил Фратантони.

На первый взгляд, рыночная активность напоминает бум перед кредитным кризисом 2008 года. Согласно последнему отчету Федеральной резервной системы о долге домашних хозяйств, остатки по ипотеке выросли на 182 миллиарда долларов в четвертом квартале 2020 года, что является самым большим квартальным ростом с 2007 года. В четвертом квартале прошлого года было выдано больше ипотечных кредитов, чем в каком-либо отдельном квартале с тех пор, как ФРС начала отслеживать их в 2000 году, превысив предыдущий максимум с 2003 года.

Но ссуды, выдаваемые сегодня, намного сильнее, чем они были тогда: 71 процент кредитов в четвертом квартале 2020 года был предоставлен заемщикам с кредитным рейтингом выше 760, что считается очень большим числом, по сравнению с 31 процентом ипотечных кредитов, выданных таким кредитоспособным лицам. заемщиков в третьем квартале 2003 года.

Строгие правила, принятые после кризиса, частично несут ответственность за изменения. И основные игроки отрасли до сих пор несут шрамы краха: Юн не обеспокоен тем, что накаленный рынок побудит кредиторов ослабить свои стандарты, потому что для «Уолл-стрит, Fannie и Freddie это свежо в их умах — не гонитесь за плохим». ипотечные кредиты или растянутый бюджет людей ». Fannie Mae и Freddie Mac — управляемые государством компании, которые обеспечивают примерно половину рынка ипотечного жилищного кредитования страны стоимостью 11 триллионов долларов.

И в отличие от начала 2000-х годов, когда домов было слишком много, объем жилищного строительства был низким в течение многих лет из-за нехватки квалифицированной рабочей силы и роста цен на сырье. Строители ожидают, что строительство домов на одну семью в этом году возобновится после замораживания в начале кризиса Covid, но цены на пиломатериалы остаются серьезным препятствием.

Цена на пиломатериалы с апреля выросла примерно на 180 процентов — по данным Национальной ассоциации домостроителей, к цене среднего дома прибавляется около 24 000 долларов.

Как только предложение достигло нового минимума, спрос резко вырос, и семьи переосмыслили, чего они хотят от своих домов, поскольку пандемия затолкала всех внутрь.

«Я думаю, что мы увидели только верхушку айсберга, когда дело доходит до миграции», — сказал Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin. «Будет больше людей, которые захотят переехать, когда они получат больше ясности в отношении того, как будет выглядеть постпандемическая жизнь».

Эти сдвиги — то, что экономист Zillow Мэтью Спикман назвал «великой перестановкой» — происходят на фоне того, что более 70 миллионов миллениалов достигают пика покупки жилья в годы.

«Сейчас в стране очень много молодых людей, которых не было десять лет назад», — сказал Спикмен. «Сила, стимулирующая спрос, должна остаться и должна обеспечить большую поддержку в наступающем году, даже когда пандемическое безумие утихнет».

Однако, если для удовлетворения этого спроса не будет достаточно домов, самое большое поколение в стране не сможет начать наращивать капитал, что, в свою очередь, отсрочит принятие других финансовых решений. Несмотря на то, что миллениалы составляют более трети рабочей силы, они владеют менее 6% всего населения U.С. богатство, по данным Федеральной резервной системы.

Задержки будут иметь долгосрочные последствия для общества. Согласно анализу данных переписи населения Zillow, даже до начала пандемии более 1 из 5 представителей поколения миллениума — 21,9 процента в 2019 году — жили со своими родителями, по сравнению с 11,7 процента в 2001 году. Частично в результате миллениалы значительно отстают от предыдущих поколений в формировании семей.

А темнокожие и латиноамериканцы, которые в два раза чаще арендуют жилье, чем белые, и более чем в два раза чаще сообщают о задержках по выплате жилья во время пандемии, могут увидеть, что препятствия для домовладения возрастут после кризиса.Арендаторы, задержавшие платежи, столкнутся с падением своих кредитных рейтингов и потенциальным выселением, как только кризис пройдет, что затруднит аренду следующего дома и сделает его покупку более дорогостоящей.

Большинство аналитиков ожидают, что цены на жилье в этом году продолжат расти, даже несмотря на то, что постепенно растущие ставки по ипотечным кредитам несколько сдерживают спрос. Но могут пройти годы, прежде чем предложение жилья сможет удовлетворить спрос. Тем временем миллионы людей окажутся недооцененными.

«Интересно, каков конец игры, как это будет происходить, учитывая горячие рыночные условия, состоящие из слишком большого количества покупателей, множественных предложений?» — сказал Юн.«Поскольку цены просто намного превышают доходы людей, люди не имеют права на получение ипотеки».

Почему пора беспокоиться о резком росте цен на жилье в Америке

Изменения в оценке домов

Еще один способствующий фактор, который следует признать, — это ослабление Федеральным агентством жилищного финансирования своих национальных стандартов оценки, чтобы позволить домашним хозяйствам претендовать на получение более крупных ипотечных кредитов по мере роста стоимости. Только время покажет, разумно ли это решение и в какой степени ослабление стандартов может способствовать здоровью рынка в будущем.

С оборотной стороны этой политики, FHFA также рассматривает возможность полностью пересмотреть предпосылки оценок в процессе андеррайтинга ипотечных кредитов. В настоящее время оценочная отрасль берет на себя ответственность за определение стоимости на основе того, что покупатель готов заплатить. Это противоречит тому, что нужно кредитному сообществу для андеррайтинга ипотечных кредитов, а именно цене, которую должно заплатить домохозяйство — совершенно другой вопрос. Посмотрим, как этот разговор разовьется с течением времени.

Недавно администрация Байдена объявила о предоставлении налоговой льготы для помощи первому покупателю жилья в размере 15 000 долларов в качестве предлагаемой меры по восстановлению равновесия на рынке односемейного жилья.В нормальных условиях рынок жилья США выиграет от роста спроса; однако в настоящее время это неактуально, если цель администрации — удовлетворить насущные потребности рынка для частных лиц. Это часть уравнения, связанная с предложением, которая требует немедленного исправления, но ремонт жилья со стороны предложения сделать гораздо сложнее. Будет интересно посмотреть, как администрация Байдена отреагирует на политику предыдущей администрации в отношении торговли, тарифов и иммиграции, поскольку они окажут гораздо большее влияние на насущные потребности жилищной отрасли, чем обещание налоговой льготы для покупателя жилья.

Другой фактор спроса, который требует дальнейшего обсуждения, — это стоимость заимствования, то есть процентные ставки. Подготовка к финансовому краху в начале 2000-х годов в значительной степени была вызвана устойчивыми процентными ставками, которые были ниже обычных. Миниатюрные стандарты андеррайтинга стали той искрой, которая вызвала взрыв, но низкие процентные ставки послужили топливом.

Это часть уравнения, связанная с предложением, которая требует немедленного исправления, но ремонт жилья со стороны предложения сделать гораздо сложнее.

Когда рынок жилья 2000-х годов резко вырос, финансовая система остановилась, когда забитые банками банки не могли продолжать кредитование, потому что вторичный ипотечный рынок перестал покупать новые ипотечные кредиты. Министерству финансов и Федеральной резервной системе пришлось изо всех сил пытаться заново открыть банковскую систему, потому что окончательное решение — для правительства США выкупить ссуды — было слишком медленно реализовано.

В настоящее время Федеральная резервная система является крупнейшим покупателем всех ипотечных кредитов в США на сумму 2–3 млрд долларов в день — каждый день рынки открыты.Они предпочитают использовать свою рыночную активность для покупки двух основных траншей для среднего рынка, что в значительной степени также приводит к установлению рыночных цен для ипотечных кредитов, качество которых немного ниже и выше рыночного. Таким образом, ФРС заявила, что намерена поддерживать эту фискальную политику до тех пор, пока инфляция не достигнет устойчивого уровня выше 2%. Вот итог: пока ФРС будет придерживаться этой позиции, не должно произойти еще одного обвала мирового рынка жилья, а рынок ипотечного кредитования должен поддерживать ликвидность и поток капитала, хотя и с некоторыми нормальными рыночными колебаниями, которые мы наблюдали за последние несколько недель в рынки облигаций.

Эффекты будущего

Что касается надвигающихся ставок воздержания и просрочек по ипотечным кредитам. На национальном уровне, в нормальных рыночных условиях, односемейные правонарушения составляют от 1 до 2%. На многих крупных рынках по всей стране уровень просрочек в два-три раза выше обычного. (По общему мнению, мораторий на выселение и отчуждение заложенного имущества может быть отменен, когда аналитики предсказывают, что рынок сможет в разумных пределах поглотить и обработать отчуждение от права выкупа в полтора-два раза по сравнению со стандартной ставкой просрочки.)

Долгосрочным рыночным последствием этого будет то, что некоторые нынешние домовладельцы будут вытеснены на рынки аренды, а некоторые существующие арендаторы перейдут в собственность. Наши участники, заинтересованные в жилищном строительстве, должны быть готовы помочь справиться с последствиями с помощью учебных курсов для покупателей жилья для новых участников рынка индивидуального жилья, а также консультаций и программ, чтобы смягчить удар по составу домохозяйства для семей, сокращающихся до рынка аренды.

К сожалению, проблемы односемейных застройщиков ощущаются и застройщиками многосемейных домов, стоимость строительства которых выросла на 15–25%.Многие проекты, которые когда-то могли быть финансово осуществимыми, отменяются или откладываются до тех пор, пока не снизятся материальные затраты и не будут решены торговые вопросы. Следствием этого будет постоянное повышение арендных ставок на квартиры, что не позволит арендаторам накопить достаточно средств, чтобы претендовать на ипотеку. Это если бы студенческие ссуды еще не удерживали их от домовладения.

Совершенно необходимо, чтобы жилищная отрасль информировала политиков о том, что их внимание должно быть сосредоточено на обеспечении того, чтобы предложение нового жилья, по крайней мере, соответствовало новому спросу.В противном случае кризис доступности жилья будет только усугубляться, подвергая опасности опору экономики США и крупнейшие расходы каждого домохозяйства.

Джонатан Кэмпбелл — временный исполнительный директор Корпорации жилищного финансирования Юго-Восточного Техаса (SETH), которая предоставляет варианты финансирования и аренды для арендаторов и покупателей жилья с низким и средним доходом.

Kinder Institute for Urban Research и SETH являются частью Houston Housing Collaborative, разнообразного коллектива некоммерческих организаций, исследовательских институтов, финансовых институтов, государственных и частных университетов, строителей, девелоперов, районных ассоциаций, групп защиты интересов и отдельных лиц, работающих над заполнением потребность в безопасном доступном жилье в Хьюстоне и округе Харрис.

Получите обновления Urban Edge

Если вас интересуют истории, в которых исследуются критические проблемы, с которыми сталкиваются города и городские районы — от транспорта, мобильности, жилья и управления до планирования, общественных мест, устойчивости и т. Д. — получайте последние новости от Urban Edge, доставленные на ваш почтовый ящик .

Данные первичного ипотечного рынка

.